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2017年5月18日

陸庭龍 龍觀脈象

中環地王─論馬太效應

看標題,大家或會以為筆者充當地產分析員,評論中環美利道公眾停車場以破紀錄232.8億元投標價成為地王。錯!筆者不敢對地產市道「指手畫腳」,因為我認識的一些縱橫地產界數十年的祖師級名人、資深物業投資者、上市地產公司高層,以及地產代理公司主席等,每一位都會看《信報》,我怎敢班門弄斧,說三道四呢?

不過,就每平方呎地價5萬元的地王,我想跟大家分享一下對本港投資市場的看法。一般來說,香港市場比較關心的是住宅市場的樓價,因為無論自住或投資,住宅樓市都是大眾化的商品,我們日常生活中接觸到的樓市資訊亦以住宅為主。

雖然在城市規劃和土地用途上,政府會劃分為商業用地、住宅用途、社會多功能設施用途、工業或商住用地等,表面上似是河水不犯井水。其實,所有這些不同用途的土地資源同屬於香港可供發展的總土地面積,而且這些已被規劃土地可改變用途,絕對是牽一髮而動全身。

在投資的概念上,商業地王與住宅地王實際上沒有太大分別。中環地王的價格影響可擴散至全香港,甚至是其他地區。

這次中區地王由恒基地產(00012)投得,市場分析原因包括內地嚴控資金外流,亦有解釋指出,以5萬元每呎地價加上建築成本約6000元及利息支出,平均每呎樓面成本價在6萬元以上,而且整幢商廈不能拆散樓層或單位出售,涉及的總成本在260億元以上,只有實力雄厚的地產商才能染指。

貧者愈貧 富者愈富

筆者認為這次投地結果再一次說明了地產市場「馬太效應」的現象。馬太效應(Matthew Effect)是指「好的愈好,壞的愈壞,貧者愈貧,富者愈富」的社會現象。

地產市場亦是宏觀經濟的一個縮影。自2008年金融海嘯以來,全球各大國包括中國在內,所實施的量寬貨幣政策也好,財政刺激手段也好,已經令全球在資源、財富以至社會階層,加速了貧者愈貧、富者愈富的兩極化,以至在各經濟、文化、政治領域內,出現了好的愈好、壞的愈壞,因此才會出現英國脫歐、美國總統特朗普當選、北韓試射導彈等。

以今天的價值估算,中環美利道地王的成本價每呎6萬元,其周邊甲級商廈的二手市價約3.5萬至4萬元,差距在20%至30%。住宅市場也是同一現象,以半山干德道為例,有新落成數年的豪宅呎價8萬元,也有剛入伙的摩登豪宅單位呎價4萬元或以上。在同一條街道上,二手單位的平均呎價約2萬元,差距是50%。

現時市場的購買力集中在一手新盤,因此干德道的「馬太效應」在全港18區的例子比比皆是,就算被列為禁區的沙頭角亦不例外。對於樓市的馬太效應,筆者最直接的想法不是應如何買才能賺錢,而是其背後的動力──泛濫的貨幣供應何時消失。

作者為恒生銀行私人銀行及信託服務主管。他曾任職多家國際銀行。他逢周四為《信報》/信網撰文,分享投資心得。

 

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