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2017年3月25日

陸永 財經coffee

「香檳」一開 美麗華華麗盡顯

資產於香港永遠是王道,因為香港地少人多,旅客來港不斷上升,而黃金地段就買少見少。如果給你一個半價的機會買入,香港黃金地段的物業,你又願不願意呢?筆者正是說本欄的愛股美麗華酒店(00071)。

美麗華酒店由已故香港富商楊志雲等人於1957年創辦,為當時首間由香港人經營的高級酒店。到了1980年代,楊氏家族下一代無意繼續經營,便將股權賣給李兆基。2006年起,李兆基兒子李家誠成為美麗華酒店的董事總經理,2007年中酒店馬上斥資逾4億元進行大翻新,酒店重新命名為「The Mira」。今時今日上市公司主要資產持有美麗華商場、美麗華大廈以及美麗華酒店(The Mira Hong Kong和銅鑼灣問月酒店)。

現時,美麗華酒店市值不到100億元,公司淨資產就有151億元,淨現金約為21億元。如果作為一間物業投資公司,美麗華酒店100億元市值的估值絕對不算便宜,物業投資公司資產就是需要有折讓,但搜尋結果魔鬼永遠都在細節。剛剛新鮮出爐的業績,公司就第一次直接描述收租物業及會計情況,指出美麗華大廈及美麗華商場為主要收租物業,根據集團會計政策,投資物業須於年結日以公允價值計量;即是說,上市公司賬上只有美麗華大廈和美麗華商場有重估,而美麗華酒店就按成本計算。

美麗華酒店非流動資產有139.7億元,其中134億元為投資物業,而其他物業、設備及器材(包括酒店)賬上只值不到4000萬元。想當年,華人置業(00127)以77.8億元將旗下尖沙咀投資物業The ONE,出售予大股東劉鑾雄;The ONE比The Mira Hong Kong大一半,後者最少值50億元,加上問月酒店,兩間酒店加起來值70億元亦不過分。

統一業權 為期不遠

講起尖沙咀The Mira Hong Kong,不可不提的就是香檳大廈,香檳大廈為一座舊式商住樓宇,跟美麗華酒店同時於1957年落成,位置正正就在美麗華酒店旁邊。翻查新聞,去年有關李兆基收購香檳大廈的消息已經是7月,當時的說法是李兆基已收購了香檳大廈B座70%的業權。今年3月初,有報道指香檳大廈空置單位成為黑幫霸佔非法入侵,並經營劏房「鳳樓」、毒窟及作為武器庫,警方出動百警清理35個單位趕絕淫竇,拘捕兩男一女。黑幫行為非今日之事,警方突然出動似有地主收地趕盡殺絕之疑。

為加速舊區重建,政府於1998年開始草擬條例,只要購入90%業權,即可向土地審裁處申請強制拍賣,以統一業權進行重建。但政府發現要成功收購90%業權亦不容易,為進一步解決樓宇老化,政府於2010年提出修改。根據新修訂的強拍條例,樓齡達50年或以上樓宇,或非工業用地而樓齡達30年或以上的工廈,業權達至80%就可向土地審裁處申請強制拍賣,以統一業權進行重建。市傳恒地(00012)已經持有75%的業權,比去年增加5個百分點,強制拍賣勢在必行。美麗華酒店成為金巴利道大地主,加上手頭上21億元淨現金,絕對有能力統一此地,尖沙咀將另有一番風景。

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