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2017年3月6日

林日彥 堅‧離地城

盲搶潮會否變盲腸炎?

上星期寫的一篇〈香港的命運──由東京到曼哈頓〉,提到香港地皮正被紅色資金攻陷一事,就連中環及金鐘一帶的甲級寫字樓也被搶租。其實除了搶地搶寫字樓外,紅色資金也同時在香港搶人才,這情況就好比10年前,大批中資金融企業殺入香港一樣,高薪挖角,現在這股挖角風潮也正在地產業界中迅速擴散。

「30%挖角跳槽,成為地產業新常態,尤其是那些熟悉香港房產發展條例的專才,更成為搶手對象!」一位相熟的head hunter朋友如此形容目前在地產業界的人事情況。

「朋友,那當然是需要一個可觀溢價才可跳槽, 因為跳槽者不會知道那間將會跳槽的公司,究竟在港可以生存多久?亦不會知道自己能否適應中資企業的『獨特』文化?面對這些潛在風險因素,當然要買個保險,那30%或以上的premium,當中最少20%是用作買『驚風散』的。回想當年小妹跳槽過檔一中資企業時,我是提出50% 的premium,當然這也證明我當時的base太低了吧!」我笑言。

上述的對話揭示了兩個重要因素,第一,現在進入這股「盲搶潮」的內房企業,其經營狀況究竟有多穩陣?第二,中港兩地文化差異的融合問題。對於第二個問題,相信不用林日彥多說,大部分香港人感同身受吧!那我們就來討論一下這股「盲搶潮」下的生存機會。

一旦爆煲連鎖反應非小

於我而言,像萬科海外(01036)、中國海外(00688)這些內房股,可以說是相對實力雄厚的內地一線發展商。然而,大家由去年至今,看到多幅政府推出的超級地皮都是由一些香港人不太熟悉的內房發展商投得,其出價甚至比一線實力雄厚的發展商更勇猛。究竟這些內房發展商是否擁有如此實力去發展一個大型項目?還是一味「靠借度日」來盡地一鋪?

近年在香港搶地的內房發展商都有一個共通點,就是大都有很高的負債率,以過去一年在港搶地的內房為例,其淨負債比率逾60%是等閒事,而且投地價錢幾乎等同於公司的市值,或只略低於公司的市值。這不期然令我多心地想起,萬一內地爆煲會如何?內地房地產究竟幾時爆煲?一直是大家關心的問題。以內地無論由居民到房地產發展商都是抱着借到盡的心態而言,內房一旦爆煲,恐怕其牽動的連鎖反應非同小可,萬一銀行資金鏈斷裂,多少高負債企業也因此而受到影響,甚至一個個項目胎死腹中?

內地「爛尾樓」這個名詞,大家不是沒有聽過吧。我當然不是說現在這批搶地企業的命運,只是做人應該審慎一點。

究竟「盲搶潮」會否引發「盲腸炎」?這的確是需要思考的問題,一來計劃跳槽者當然要想清楚, 做足due diligence才好決定去向,不要太輕易被30%或50%而蒙蔽了正常思維;二來將來有意購入這些預售樓花的香港市民,更要想清楚,由樓宇質素以至會否爛尾收場都是重要考慮。

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