2017年3月2日
近期值得注意的財經新聞是中資在香港又再高價搶地,而且過往中資來港投地,只佔整體的單位數,但近年已增至逾20%。如果你平時有留意,也應注意到目前在荃灣、舊機場(啟德)和其他港九一些新樓盤的地盤圍板上,看見一些中資地產公司的名字。
過往市場用恒生地產分類指數作為香港地產指標,但隨着中資的積極參與,引起筆者做了少少研究比較一些近期冒起的上市地產公司(中型股)和傳統香港地產股的表現,可見從2014年到現在,萬科企業(02202)升幅達50%,而龍光地產(03380)升幅更達60%;同期反映傳統地產股的分類指數升幅是17%【圖】。
筆者不是建議讀者高追這些新進地產股,只是想提醒大家要與時並進,留意周圍發生的市場改變,可以加入這兩隻股票在未來地產股的「觀察名單」(watch list)。就以最近港鐵(00066)黃竹坑站一期招標為例,除了奪標的平保(02318)外,參與的中資公司包括華潤置地(01109)、萬科置業、中國海外發展(00688)及龍光地產,總共收到創紀錄的14份標書,似乎在中資地產積極搶地下,香港的樓市即使加息,也相信易升難跌。況且,以現時的經濟環境,也不能夠大刀闊斧的盡速加息。
105%小姐
其實,翻查龍光地產,其業務及收入主要來自深圳和珠三角一帶,佔2015年集團的銷售超過60%。萬科企業分布比較廣,以幾個大區域分別是深圳、上海、北京、成都,近年更大力開拓海外業務包括在紐約、英國倫敦等等。兩間公司2014及2015年也有增加派息,股息率達4.12%和3.6%。龍光市盈率為5.5倍,相比地產股的平均市盈率7倍至10倍為低。
外星人不多看電視,但是最近在電視上看到一個比較特別的香港地產故事節目,覺得製作團隊及監製很有心思,製作出一個既有娛樂性又能帶出香港住屋問題的節目,更發人深省。節目中有幾個爆炸位,包括105%小姐,即每個月可以儲蓄工資105%。怎樣達標?就是做「波羅雞」,周圍「黐」下,例如黐阿媽住屋,又黐下男朋友免費午餐等等,做到每天無成本生活;剩下5%就靠自己努力研究股票,買藍籌賺錢。
另外,一個成功上樓故事是一位「極度慳家」的男士,他的上樓秘訣是先杜絕一切花錢的女朋友,那些要買手袋、禮物的女朋友通通不要。只接受那些可以幫她一起慳家的女子,包括晚飯的要等宵夜才吃,以及可以的話不搭交通工具用「11號」。鏡頭下,看見兩位男士一說到慳家女朋友讚好不絕的開心程度,不禁慨嘆香港房屋問題已經去到非常影響民生的程度,甚至扭曲價值觀及思想。
第一桶金
外星人是靠自己的儲蓄變成業主。30歲生日那一天買第一層樓,面積1240方呎。第一是為了古人三十而立的一句話,第二是慶祝自己生日。最重要的是,當時所買的房子每方呎不到2000元,差不多磚頭平過麵粉;而且筆者買第三期,居然比第一期便宜,還只需要付5%的首付。用了大約13萬元,上會多付十多萬再做香港按揭證券旗下的按揭保險計劃,所以總共首期付出的只是10%;在一年半後,房子由245萬元升至430萬元,升值70%,股票盤手的經驗給我沽出的訊號,因而購得到了「第一桶金」173萬元。
憑着第一桶金之後再轉戰內地,每逢假期便到內地探討研究,包括台灣、北京、上海、珠海、深圳、武漢等等。筆者雖然未必同意上述105%小姐的一些策略及理念,但和她不約而同的就是大家也很勤力的做了功課。105%小姐選的大圍金獅花園也是當年(2001年)筆者在全香港200萬元樓下中數一數二便宜的一款,2001年曾經建議身邊朋友買一兩間防身。400萬元以下的樓價,現時新置業人士可透過按揭保險計劃做到最高按揭成數90%(詳情請參閱按證公司網站)。
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