2016年11月9日
《圍城》名句:「婚姻是一座圍城,沒有結婚的人拚命想擠進去,結了婚的人卻拚命想往外爬。」本地樓市又何嘗不是,未買樓的怕買不了樓,買了樓的也不太享受到樓價上升的好處。「辣招」將二手市場冰封了,買家轉投新盤;再說,把自住的物業賣了,你又住去邊呢?結果連年的樓價飆升,對大部分人來說,都不過是一場紙上富貴。
政府上周對樓市「加辣」,將非首次置業的印花稅率劃一上調至15%,「辣招」只會令樓市成交進一步冰封,但卻不會直接令樓價下跌。那為何政府不出招直接讓樓價調整?
辣招買時間 待供應增加
樓價直線上升的根本原因是供求失衡,只有增加供應才能讓樓市真正回落,但建新樓需要時間。在此之前,便只有靠「辣招」阻止樓價上升。
現屆政府上場已4年多、搵地起樓,生地變熟地也已有一段時光,供應雖不至於過多,但已回復至適中水平,要政府撤回「辣招」其實很容易,待未來數年供應增加,樓價回復至政府心目中合理水平,「辣招」便再沒有存在意義了。
想買樓的人買不起,那麼,對已買了樓的人來說,樓價上升又能否以美事視之?「細屋換大屋」是昔日香江的典型成功故事,但今時今日還有無這支歌仔唱?
假設早幾年幸運的買了樓,現在單位升至500萬、600萬元,成功放售後淨利潤約200萬、300萬元,能「細屋換大屋」嗎?假設相中的是800萬元單位,現在700萬至1000萬元物業的按揭成數最多六成,且按揭上限為500萬元,即800萬物業先要付320萬元首期。新「辣招」下,「一換一」雖能退稅,但卻要先付新物業的15%作印花稅。百多萬元對本港大部分家庭都不會是小數目。過千萬元的物業,首期更達500萬元以上,須付印花稅也更高。「細屋換大屋」既不容易,自住物業的上升也不易獲利實現(賣咗住邊?),那麼,樓價上升終歸不過是鏡花水月。
已買樓的不太享受到樓價上升的好處,未買樓的更是擔心樓價進一步上升。本文見報日,美國總統大選結果已有眉目,如希拉莉當選,美國12月加息已寫在牆上;如特朗普當選,聯儲局主席更會換人上場,息率加得更快。
不能只考慮眼前息口
沒錯,利息是低了許久,但供樓是20年,甚至30年的事。誰又能保證,低息環境能在未來數十年長期維持?銀行同業拆息現在約0.6厘,10年前卻是5厘,20年前更曾高達15厘。只一年半前人們還沉醉於港股「大時代」,今年初卻是人人聞股色變,到第三季又是人人雄心萬丈(樓價反彈是否只因股市回升?)。
以月計的波幅已這麼大,5年、10年後的利率水平,又有誰說得準?現時的低利率,不等於永遠的低利率,以500萬元按揭作例,利率上漲3厘,每月供樓開支便增加7000、8000元。同樣重要的是,經濟正在轉壞。有沒有人能說,自己的工作在未來兩三年都是絕對穩定的?
新「辣招」推出後,部分資金將退出物業市場。物業除了投資價值,更根本的其實是自住價值。自住的話,一間便夠了,你又何須心思思常常想買多間?投資的話,供應、息口、經濟環境,都不似是對樓價有利。若樓價因新「辣招」而下跌,對未曾置業的人士來說,固然是大好事。對已置業的人來說,相對物業的投資價值,市場上其他選擇,吸引力似是愈來愈靠前了。
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