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2016年9月29日

呂梓毅 沿圖論勢

加息會否對樓市構成壓力?

近日財政司司長在其網誌呼籲市民應留意利率上升可能引起的市場波動和風險。究竟當中的風險有多大?風險的核心在哪裏?本欄重溫按息變化對樓市的影響,進而探討目前樓市所面對的真正風險。

美國聯儲局上周四(22日)的議息會議上,一如預期沒有採取加息行動;儘管局內有3名委員會成員建議加息,反映委員會內對加息與否的意見頗分歧。財政司司長在其網誌表示,雖然聯儲局決定維持息率不變,惟多項因素均顯示加息壓力日益增加,呼籲市民留意利率上升可能引起的市場波動和風險云云。

究竟目前加息的風險有多高呢?尤其對樓價又帶來多大的衝擊?

H按計劃充斥 市場利率關鍵

正如近期本欄分析,基於種種因由,預料聯儲局加息步伐和幅度將十分之緩慢和細小【註1】。昨天的「信圖分析」已指出,按目前期貨息率推算,假設今年底聯儲局加息一次,明年加息的次數很大機會亦只是得一次而已【圖1】。換另一角度看,聯儲局的「龜速」加息步伐帶來的最大潛在風險,反而可能是加息步伐過慢,為日後資產泡沫爆破帶來更大的市場波動和震盪。

事實上,根據過去25年數據,從按揭息率上升與樓價一年後表現的統計可見,若按息上升速度緩慢,如一年內只加息一次的話,隨後樓價一年表現不一定出現太大壓力而回落。按此情況,樓價隨後一年平均表現為上升9%,最大跌幅亦只有3%而已【圖2】。故此,現時聯儲局加息步伐如此緩慢,對樓價帶來的壓力可說十分有限,更何況目前按揭息率處於異常偏低(不足3%)水平。息率須回升至較高水平,樓價才可感受到真正的壓力。

順帶一提,從【圖2】可見,當12個月按息上升的次數達7次或以上,隨後一年的樓價變化不跌反升;箇中原因,相信是經過一輪加息後,加息潮已臨近尾聲,樓價調整亦已接近完成階段所致。

此外,從目前按揭計劃結構性的轉變,以及實質按揭息率與樓價變化的關係看,市場息率如同業拆息/債息和通脹變化等,對樓價的影響反而更為直接和重要。

首先,在按揭計劃結構轉變方面,根據金融管理局(HKMA)住宅按揭統計調查顯示,自2012年開始,按揭貸款人士所採用的按揭計劃,再次由以往較常用最優惠利率計劃(即行內所指的P按),轉為同業拆息(HIBOR)計劃(即H按)。截至今年7月為止,採用同業拆息作為定價參考的比率已激增至92.6%,若連同其他類別如銀行員工貸款等,比率更高達94%,創有紀錄以來新高,亦遠遠高於P按的僅3.8%【圖3】。由此可見,同業拆息的變化對樓價的影響,較最優惠利率的變動將更為直接和重要。換另一角度看,縱使聯儲局沒有採取加息行動,一旦市場利率抽高,同樣可能令本港按揭息率出現趨升。

從【圖4】可見,去年底聯儲局啟動首次加息行動後,港元同業拆息曾出現急升的情況。雖然隨後拆息從高位回軟,惟現水平仍較去年底的水平為高,幅度介乎6至40點子。換言之,儘管去年底香港銀行沒有跟隨聯儲局加按息(最優惠利率),惟實質上按息成本已有所上升(當然迄今幅度尚算溫和)。

至於扣除通脹實質加權按揭息率(下簡稱「實質加權按息」)方面,正如以往分析指出,本港「實質加權按息」與樓價變化的關係頗為密切(【註2】;「實質加權按揭息率」是因應目前P按和H按的比重計算其綜合按息水平,再扣減通脹得出的按揭息率)。自2002年至今,兩者的相關系數為 -0.5(註:相關系數愈接近+/-1,兩者正/負相關性便愈大)。「實質加權按息」回升,樓價指數按年變化往往會回落;反之亦然(【圖5】;「實質加權按息」為逆向座標)。

聯儲局「龜速」加息影響有限

從近年「實質加權按息」變化可見,大致從高負按息水平輾轉回落至零附近徘徊,這也確認期間樓價升勢出現回落。當然,P按和H按期內的息率變化不算太大,「實質加權按息」輾轉回升,很大程度上是因為通脹水平反覆回落所致;即短期加息與否,對「實質加權按息」影響不致太大,遑論對樓價造成壓力。不過,值得留意的是,踏入8月,香港消費物價指數按年大升兩個百分點,至4.3%【圖4;下半部】,相信稍後將扯低「實質加權按息」的水平,意味樓價的變化將再次回升。

總括而言,聯儲局「龜速」加息的步伐,相信暫時對本港樓價的影響十分有限。而且隨着按揭計劃需求愈來愈多採用H按計劃,以及實質按息與樓價密切關係,意味市場息率如HIBOR或債息和通脹水平的變化更值得關注。

由於香港通脹水平再度回升(即實質按息率再度回落),而拆息縱使近月回升,惟現水平仍屬偏低,意味從按揭息率的角度看,暫時仍然未對樓價造成太大壓力。那麼,樓市何時才回落?看看【圖6】,你或可找到當中玄機【註3】。

信報投資分析部

註1:見2016年9月1日「沿圖論勢」〈倫姨不斷「搬龍門」之謎〉和2016年9月15日〈招數盡出 各國央行出路在哪?〉。

註2:見2016年6月30日「沿圖論勢」〈後脫歐時代的香港樓價走勢〉。

註3:見2015年5月21日「沿圖論勢」〈樓市爆煲導火線〉。

 (英文版本由EJ Insight翻譯)

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