2016年9月19日

溫天納 納論神州

瘋狂地價 內房終極調整何時到 ?

兩周前本欄目曾談到內房在9月開始或有調整可能，其後筆者與內地相關部門及不少地產開發商的朋友進行討論，究竟價格下調的可能性有多高？

毋庸置疑，內地目前的地價還不斷攀升，但近期二線城市開始相繼出台樓市調控措施，估計將有更多核心二線城市重啟限購或限貸。在這個前提下，按邏輯判斷，自9月開始至明年上半年，內地樓市的確有調整壓力。

隨着地方政府陸續推出調控政策，房地產售價格和銷量增幅或會回落，其投資增長幅度或呈劇烈波動。不過，站在穩經濟的立場去看，房地產作為內地固定資產投資的一環，中央政府真的會將房地產壓下去嗎？

在過去一年，內地樓市的消費力被釋放，甚至呈現透支趨勢，最終將影響內地城市居民的消費需求，而信貸市場最有可能受影響而收縮。若確定內地房地產市場轉淡，市場量價將回落，投資亦會減慢。若樓市再度陷入低氣壓，全國樓市的信心同樣會受到影響。

土地市場價升量跌

要判斷9月之後內地房地產市場發展的趨勢，就要觀察8月的情況。筆者參考近期內地一份非官方8月土地市場的統計，全國302個城市土地市場成交的平均樓面地價，按月大幅上升46%。不過，在計算相關土地成交面積作比較時，卻明顯下跌，出現價升量跌的情況。

針對北京、上海、廣州及深圳四大一線城市，因上海8月持續出現高地價成交，整體拉動了一線城市地價大幅上漲。與去年比較，內地一線城市地價更是翻倍。不過，與全國整體數據趨勢並不一樣，四大城市的土地成交面積依然持續上升。持續多月的量價攀高，市場幾近失控。

在二線城市中，地價亦早已超越房價，出現「麵粉貴過麵包」的現象。今年上半年，儘管內地部分城市已出台調控措施，例如合肥、蘇州、南京等，但相關政策較「溫和」，且從未在根本上抑制投資投機性需求，未起到防止樓市過熱與房價過快上升的效用。地價依然不斷攀升，房價繼續上漲。

內地家庭在高價位的樓市中，繼續借貸買樓，已成為市場常態。在上半年，內地個人按揭貸款增長速度大幅超越其他性質的貸款，7月新增人民幣貸款幾乎全部為個人購房貸款。目前，內地一線城市房地產市場熱情依舊高漲，地價頻現破紀錄升幅，新房交易量連創新高，上海離婚買樓人士激增，北京民眾正上演「搶房」，反映熱情空前，引起政府的警惕。

踏入9月份，內地樓市呈現「秋老虎」狀態。投機炒作「高燒」不退，除了涉及需求外，更與內地經濟轉型時期投資回報率下降、大量資金涌入樓市有關。不過，長線而言，樓市「高燒」難以持續，最終也會回歸理性。始終，站在中央立場，房價升幅過快過大，有以下三大壞處：

一、將引發資源配置扭曲，加劇經濟中現有的結構性矛盾；

二、擠壓內地居民其他領域的消費支出，影響相關實體經濟產業的正常發展；

三、進一步推高商務及人力成本，某程度抵消國家「減成本」的努力，亦不利內地創業創新潛力的釋放。

未來一年勢將放緩

綜觀內地形勢，中央政府隨時出台調控政策。故此，「高燒」難成為內地樓市的常態。在未來12個月內，內房增長速度有頗大機會放緩。始終，內地一二線城市房價快速上升，引發市場擔心房地產市場的健康狀況。目前內地在資產荒、實體產業不景氣和樓市泡沫分化的背景下，產業和金融資本為尋求出路，一直在內地樓市、股市、債市等數個有限的投資市場中快速穿梭。整體而言，內地樓市終極調整「只會遲到、不會不到」，而是次調整受影響的城市也會較多。

筆者估計，中央政府將進一步規範樓市秩序，遏制炒作風氣，以「標本兼治」的模式進行。一方面，中央將繼續堅持打擊干擾市場的行為，及時傳播市場真實訊息，引導置業人士形成理性預期。另一方面，中央必須從根本問題出發，全面處理供給側結構性改革的各項部署，積極培育實體經濟的新動能，提升資本對不同領域投資回報的預期，吸引資金回流實體經濟。此外，內地不同城市的基本面亦不一樣，故房地產調控政策本身亦應該實行「因城施政」，該緊的收緊、該鬆的放鬆。政策必須要有地域區分性，否則定必不到位，調控效果亦會是枉然的。

作者為資深投資銀行家

(英文版本由EJ Insight翻譯)

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