有殼族二次置業心理戰

上回提到無殼置業者心理有多種矛盾及慘被利用的地方，其實有殼族也是有苦自己知，首先買樓不是必賺的投資，1997年樓價暴跌，失業率暴升，成為雙失族的恐怖卻是筆墨難以形容。

年資較高的投資者也「可能」會記得當時的情況，因而會對繼續持有物業不安，他們因為曾經擁有，滿足過了那份「有殼安全感」，反而開始做的大多是較理性的前景分析，就像離過婚的人不會急着去再婚。

有殼族再買樓不受恐懼而是受貪婪推動，第二層樓大多是第一層賺了後才會去買，是為投資或投機而買，煩惱的都是能不能在低價買入，未來能否在高價賣出，又或是租金收入能否再提高等等。

忌險中求富貴

沒有貪婪，社會發展絕對會停滯，所以適當的貪婪絕對是好事，但遠超過自己能力及沒有風險管理的貪當然會出事。風險管理這詞雖然用到爛，但卻是對抗心魔的最佳武器，一般進行投資風險管理離不開止蝕或止賺，股票可以止蝕，但物業因成交太慢，升市時間長但跌市急又快，跌起來不要說成交，甚至可以連「睇樓也沒有人睇」，極難做到止蝕。預早止賺是較為能夠幫你買樓賺錢的行為，但人人都不喜歡見到賣出了的樓再上升的那種悔恨感，引致不做止賺，最後連止蝕都做不成，捱過1997到2005年的業主一定會明白這個道理。

而買樓也會成癮，筆者就聽過一位朋友是買樓買上癮，一年買十多層樓，連自己也不知道為何見樓就買，這都是貪念之過。

貪念其實許多時源於恐懼，例如對過往家境清貧的恐懼，會推動你現在不斷找方法賺錢，要放下這些過去，樓市大旺時不要有太多按揭，有3年供款儲備，可以在失業及沒有人租樓時使用，過去數年有買尖沙咀舖位的人應該也明白物業是可以多年沒人租的，做好多重準備分散風險就能知足常樂了，做不到便要險中求富貴。

有殼者最易犯上的就是確認偏誤，買樓前許多人都會做了「功課」，特別是自住花了一大筆錢裝修的，大多會認為自己所買的樓是最好，通常賣不出樓就是這一類，亦是樓市爆破時死得最慘的一群。

確認偏誤礙判斷

他們擁有了該層樓之後，就偏向找有利於賣得更高價的資訊，但那大多是他們認為有價值而對買家無價值的，例如筆者見過有一家人花了20萬裝修廚房，把石屎牆改成玻璃牆，自問是同類單位最靚，所以叫價甚至比高層單位要高上10萬元，結果在旺市下花了大半年也賣不出。

第二類確認偏誤就是樓市不死的原因，有殼族都傾向樓是有價的，但香港人工多年來完全追不上樓價，近2年香港出口經濟不斷下滑，旺區街舖不斷關門，但大量住宅業主仍認為樓市長遠不會死。主因是物業的估值佔資產比重太高，而習慣了買樓賺錢的人大多不懂股票或其他投資，轉會難，所以一起認為樓市不應該死，一起頂住那個全球最高的住宅價格，這幾乎可以說是集體確認偏誤，但如果未有外因影響，香港物業數目不多，這批業主同聲同氣維持高價，用家要不「瞓街」就只好接受高租金或高樓價，這個偏誤反倒成為支撐樓市的主因，有自我完成的效果，當然亦有機會製造出另一種樓市泡沫。

請記住投資投機也需要有局外人的思維，當局者迷，容易貪勝不知輸，你要懂得設想自己沒有樓在手的時候你會如何部署，把自己抽身出來進行理性判斷。

有殼者要善於玩弄賽局，在投資界資訊就是力量，明白發展商、有殼者及無殼者的需要、籌碼及心理，方能在這個遊戲中勝出。

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