無殼族置業忌受情緒影響

置業是港人投資或資產管理重中之重的一環，皆因中國人的安全感低，有個家才感到安穩，這在內地及香港皆一樣，這與文化背景大致相關。筆者打趣說，甚至懷疑與基因有關。

一般人的資產當中，大概有七成以上在物業。在香港任何現實理財策劃也必須顧及物業，而物業是非常實在又虛幻的資產。股票買賣你可以即日搞定，但現在樓宇高印花稅影響下，住宅物業每一個決定都是以兩年做單位，要推算兩年後的經濟走勢有如幻想，而更重要的是時間長，會引發許多心理壓力，因為置物業都要做按揭，所以情況就如你買了一隻衍生工具持貨兩年，有誰可以做客觀決定？近年來說，無殼族是基於恐懼而行動，有殼族是因貪婪作決定，今次主要講無殼族。

近年多屬恐懼入巿

筆者沒有做一個學術統計，只是與炒樓人士及過往物業分析的經驗得回來的簡單推算，發覺港人每次買樓的心理追求也不同，第一層物業買的是住的安全感；第二層物業買的是對財富自由的安穩感；但第三層就有兩個不同方向，有些是理性分析的投資，但有些是因為賺了錢上癮繼續買，相關的情緒反而是貪婪，是最容易製造樓市泡沫的元兇。

新上車的買家追求的安全感分為想擁有一個家的安全感，以及減低未來不確定性的安全感，前者是你要有另一半才會有，有時甚至是需要另一半本身有層樓才認同他的存在性，即是男人沒有樓「相對」難找女朋友？衍生出其他生活及情緒（尊嚴）需要，這在西方社會較少出現。而後者會出現是因為未來樓價可能再升，或對「香港可能冇樓賣」的恐懼，無殼族便希望立即置業消去不確定因素。

重點是，這些全部都是當下的「可能性」，而製造出來的渴望情緒便是推升樓價的關鍵訊號，每一個買了樓的便會自我完成令樓價再推升。但當市場情緒轉化時，同時經濟出現問題，樓的價值便會突然消失，香港1997到2003年便曾出現這個情況。

包括發展商在內，賣家要利用的就是買家對安全感的追求，就如同買保險一樣，要做的是提升買家的迫切性。2015年前香港經濟環境算不錯，加上歷來最長的12年牛市，令社會堅信樓價不死，跌也不會多，賣家只要背後經濟壓力不大，租金抵得上按揭的大半甚至有餘，便可封盤不賣，令市場供應減少，買家只會愈來愈心急，價位自然企得穩。

資深買家靠的是對樓價走勢的經驗與市場情緒的利用，例如過往數月經濟動盪及加息影響，部分地區的樓價下跌，嚇得實力不夠但仍有利潤的業主低價求售，資深買家便可以買平貨。

樓巿現為轉角位

實力雄厚的發展商卻可以叫高價，現在正是市場轉角位，英國脫歐令未來前景偏淡，要反映在實體經濟仍然要待2017年才會出現，今年加息速度也會放慢，發展商大可藉此最後機會來一個回馬槍推高樓市，這是有貨或有實力的人才可製造的心理陷阱，在最後的大升市散盡存貨，無殼買家只會因為突發及不確定因素而引發迫切性，因一句「有買貴冇買錯」而繼續追貨。

樓價固然受供需影響，但更受買賣情緒影響，有一個不專業量度「買賣物業情緒指數」但又有效的方法：問問身邊不同朋友對樓市前景的看法，若10個不同界別的朋友有5個都懷疑物業長線前景時，樓市才會出現調整，引發原因可以有眾多，但最關鍵是我們要先看到這個情況出現，暫時未見，下年會否有機會？

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