四十年上限不改管理費無claim欠通

立法會的任期已完結，各位議員已回復平常人身份了。

本屆期內，筆者也曾就界內界外人關心的問題提出過不少意見，可是會計界內之代表並沒有多少有意義的回應，只是最近才就「用數目字做管理」以打擊冒牌會計師之話題略有言及。

來屆不管高明誰屬，筆者認為最應擺在Agenda上的是「小錢債審裁處」的運作和物業稅的扣減項目。

訴訟費高昂

兩者均是細眉細眼之類，可就因而未能引起Think big之輩的青眼麼？

《小額錢債審裁處條例》，也稱「小錢債法庭」，是照顧小商人或涉事者可用較低之成本解決訴訟問題的，其最大的特點是雙方不可以由律師代表出庭。即是說，法律費用可大大減少也。

此審裁處於1976年成立，名為Chapter 338。

條例規定，此審裁處只可處理不超過5萬元債項，若追索債項超出此數，申索人一是把超出之數放棄，只追5萬元；或另覓他途，如循民事途徑追索全數。

審裁處主要處理以下幾類申索，如「債務、服務費、財產損毀、已售貨物及消費者提出的申索」。但區區5萬元，又可以解決什麼問題呢？

今日的租金，天天不一樣。若租客欠兩個月的租金便很容易會超出此數了，債務、財產損毀及已售貨物等更加容易過額。曾因租客欠租兩月請律師寫封追索信，律師費也要3000元，此已是友誼價了。一般生意人往往因訴訟費高昂而不敢隨便興訟。以為有此審裁處可為其出啖氣，但數額過了界卻又有等於無。結果還是「劣幣驅逐良幣」之局！

審裁處成立之1976年，筆者剛好換樓，購入一間置富花園之500來呎之小房子，價為港幣16萬元。以此引申，當年審裁處之5萬元可抵約三分之一間置富花園。可今日此一小單位，市值是接近600萬元。

1976年定下的受限金額5萬元，由當時至現在2016年，足足40年而所涉之金額竟然不變，其represent的價值已變到不可類比。怎麼從來不見有識之士挑戰之？上面提到的幾類申索，即「債務、服務費、財產損毀、已售貨物及消費者提出的申索」，哪一樣是可以40年不變的？這「小錢債法庭」，到底是為誰服務的呢？或是聊備一格，讓小商人或受涉者有個希望就算了？

業主必不可少支出

看來，此法庭似應把申索額大幅調整，起碼提升一倍到10萬元，否則又是官僚們「腳不踮地」之好樣辦也！

稅局的《所課徵的稅項指南2015—2016》第三頁「豁免及扣除」說：「一般而論，所有由納稅人為賺取應評稅利潤而付出的各項開支費用，均可獲准扣除。」

但是為何物業稅的扣減項目，就不讓物業的管理費得到扣除？

筆者記得，在九七回歸前，管理費和差餉，都是由租客付的。金融風暴爆發後，樓價及租值都大跌，用家話事，二者遂變成業主負責，至今仍是。

如在當時，管理費和差餉都是由租客付，即此二者是為租金的一部分，何需討論扣減？

今二者都由業主全付，其作為支出的性質，與稅務條例第16條的基本精神吻合。

納稅人為了賺取租金收入，揸頸就命，應客之需，投其所好，並為取得此入息而付出代價。本是收入，變成支出，本已是苦不堪言，若不低首從之，合同泡湯豈不更論盡？所以，管理費和地租，是體現業主對此單位的擁用權和居住權的必不可少的支出，wholly and exclusively得無出其右。仍堅決不扣不減，須重寫稅務條例第16條，方可改正納稅人對條例之誤解也。

一般人計算租金收入之回報率，多以租金倍乘全年數，再除以投資本金，得數約是二至三厘之間。其實減除業主需付之管理費和差餉後，其數又次之矣。

曾有一位專業人士問筆者，如把管理費在租金中抵消，並由租客負責交給管理公司，不就是立時解決問題了？租約的條件是業主與租客雙方訂定的，按理其他人不得干涉。然而區區小數目的費用，為了作一合理減除而端端度度傷透腦筋，豈不「陀衰」專業人士之形象？還不知稅局會不會拿出條例61A之大藤條對待呢！

來屆議會內取得席位的高貴議員們，可有人願為這些中小納稅人發發聲？

作者為香港執業會計師