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2016年6月13日

戴兆 公司透視

新世界發展炒落後

5月份一手私人住宅成交1450宗,總值逾207億元,分別較4月份增加15%及31%,為19個月以來的新高,美國加息預期降溫,樓市轉穩,一手市場表現活躍,有助地產股走勢。

新世界發展(00017)以地產為主,酒店及基建為輔,但往往落後於大市,而經過私有化新世界中國後,中港兩地房地產業務得以整合,架構精簡,管理更為靈活,相關協同效應可望得以發揮,漸與大市同步。

中港地產合併 發揮協同效應

直至去年底,新世界可供發展地盤面積為890萬方呎,實則約530萬方呎,另外有農地權益未計算在內。已開售的西區臻璈,銷情理想,至今累積售出135伙,套現約10億元,該集團計劃於年底前推出的項目,將包括北角豪宅Fleur Pavilia、清水灣傲瀧、馬鞍山迎海.御峰以及荃灣西站等約2900個單位,保守估計,可套現215億元,並為下年度帶來相當利潤。

私有化新世界中國已完成,新中於去年底及今年初大量出售項目予恒大達250億元,將於兩年內完成未收款項可計息,該等出售已鎖定利潤,對今明兩年業績作出貢獻。

新中亦認購恒大債券,年息9%,並按年遞增至2020年的12%,已認購4.5億美元。大量出售項目,是調整於各三四線城市的發展,以便集中於一二線城市的發展。與此同時,對新中的債項亦肯定有所減少,對日後的發展更為靈活,不必由新中安排借貸,可由新世界直接借貸而作出支持,條件將優於新中,有利於集團整體業績。

新世界已預售北角柏傲山大部分單位,亦已預售西半山璈珀及元朗柏𣾷等項目,可望於年內入賬,計及新中的出售項目,預期發展利潤穩定。至於投資物業,上年度收入7.8億元,增長8%;荃灣愉景新城商場翻新後,租金上升30%,未受零售業倒退所影響,現年租金收入仍將穩升。

新創建潛力未全反映

在建中的尖沙咀新世界中心已完成結構工程,正進行裝修中,預期明年完成後,將可帶動租金上升。此項目發展多年,即將進入收成期,並可帶來相當的資產增值,而位於新世界中心的配套發展亦在進行中。

新中雖然已經私有化,但值得注意的是,仍在上市的新創建(00659),其表現不遜於大市,且潛質未盡發揮,其業務包括基建、建築、公用事業等。去年起拓展至飛機租賃,與最終控股公司周大福企業合作。

再深入分析,基建包括公路、港口、水務及物流, 建築包括機電工程,除經營飛機租賃外,亦投資於北京首都機場H股23.86%,物流除於香港設有物流中心外,亦投資於中鐵總經營的鐵路集裝箱運輸,已建設多個中心站並開始獲利。新創建的業務,在於可發展概念,水務的發展已與蘇伊士環保合作組成300億元的投資平台。港府正致力於發掘「一帶一路」商機,新世界可透過新創建的多項經驗,參與相關發展或管理。

新創建經常在創新,除與周大福合作飛機租賃外,亦與新加坡醫療集團合作,正與香港興建港怡醫院,已在招聘員工中,將於明年投入營運。其經營手法靈活,當某項業務完全成熟時即予出售,與東亞銀行(00023)合作的卓佳證券過戶的權益,已在研究出售中,可以套現再投資較佳業務。

折讓仍大 價值被低估

新世界是以地產為主的綜合性企業,除部分業務如酒店及零售百貨的周期性影響外,其餘業務穩健,租金收入以寫字樓為主,仍然穩定,大眾化的商場受零售影響有限,多數綜合性業務由新創建經營,增長處於理想水平;主業的物業銷售雖較前放緩,而近期漸復佳態,其股價可企於50天平均線以上。

對地產股的評價,慣常以業績、股息及資產衡量,新世界是資產雄厚股份,過去因持有新中的控股折讓影響,資產折讓特大,現已私有化,可望逐漸收窄折讓,現價折讓仍在60%以上,市場仍然低估,而新世界股息穩定,同系的周大福(01929)近日且大派特別股息,預期新世界現年股息不低於42仙,現價7.54元,息率5.57%,如以息率5%計,股價應為8.4元,以走勢看,如突破8元,可向9元進發,是可以炒落後的地產股。

 

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