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2016年3月11日

戴兆 公司透視

零售市道逆轉 九倉恐遜大市

九倉(00004)去年核心盈利增長5%,股息增幅同步,在市場看淡零售的情況下,已可接受。股價作勢欲升且有大逆市之象,卻無以為繼,只能微升, 昨天則急挫。

去年九倉總盈利160.24億元,按年跌55%,主要是投資物業公允值增幅顯著減少;核心盈利109.69億元,每股核心盈利3.62元,中期息已派每股0.55元,將派末期息1.35元,全年為1.9元,上年為1.81元。每股資產淨值為101.53元,稍低於去年中的101.91元,去年計入滙兌差額55億元及投資重估虧損20億元於儲備項下。

九倉雖是綜合企業,但以本港物業投資為主,其中以海港城及時代廣場兩個商場為主;自由行趨勢逆轉,九倉已受關注。海港城商場幾近租滿,去年收入升5%,至59.49億元,去年上半年升7%,至29.93億元,反映下半年收入為29.56億元,較上半年減少1%。商場收入除固定租金外,亦包括按租戶營業額計算的租金,租戶收入減,九倉的收入亦減, 值得注意。2014年的海港城商場收入增加16%,時代廣場商場部分在翻新,出租率99%,收入增6%。

山頂豪宅項目利潤豐

九倉在香港的投資物業,包括商場、寫字樓及住宅,去年總收入增6.6%,至121.65億元;稅前盈利增7.1%,至92.7億元;內地投資物業的稅前盈利增33.4%,至13.45億元。投資物業的貢獻是106.15億元,相當於稅前盈利76.3%。

去年九倉在香港並無物業發展,內地物業銷售的貢獻增162%,至17.61億元,去年銷售增加及毛利轉佳。九倉於香港及亞太區經營14間馬哥孛羅酒店,其中6間自置,去年表現稍差,稅前盈利跌28%,至2.74億元。物流業務的多個碼頭吞吐量均跌,但出售太倉碼頭股權50%,帶來收益9.08億元, 使物流稅前盈利增長26%,至14.23億元。電視業增長5%,至3.31億元,有線寬頻(01097)用戶及廣告均減,虧損增77%,至2.47億元。

上述的稅前盈利,已包括處理綠城(03900)股權的非經常性虧損16.2億元,作為按市價出售帶來的損失,此後綠城股權已計入可供出售投資。此外, 亦包括出售投資淨利1.87億元,以及滙兌虧損1.11億元等。

去年底,九倉淨債務減少20%,至471.97億元, 淨債務權益比為14.9%(上一年為18.9%),如不計現代貨箱碼頭、海港企業(00051)及有線寬頻,九倉淨債務為398.63億元,減少18.6%,去年財務支出減少2.6%,至18.79億元。

現年展望,零售業仍嚴峻,特別是奢侈品,海港城商場的零售將持續受影響,九倉的收益亦受牽連。令人安慰的是仍未有退租情況出現,且有多個名牌有意擴充,至少有5個品牌承諾,但未提及租約屆滿比例及續租的新租金,連同寫字樓計,希望收益可以維持。

內地物業投資成績佳

至於在內地的各項投資物業,其中成都國金中心2014年開業,去年商場已租滿,3座辦公樓已租出9萬方米(33%),預計內地的租金收入仍有較佳增長。至於已發展物業出售方面,現已預售人民幣260億元,於去年底未確認銷售額人民幣250億元, 涉及面積140萬方米,相信貢獻較去年為佳。

在香港的物業發展,今年將有收成,油塘住宅項目將完成,已預售全部20億元。與南豐合作的山頂聶歌信山豪宅項目,亦已竣工,並以8.3億元售出首幢洋房,相當於每方呎87800元。九倉佔項目面積16.2萬方呎,可獲豐厚利潤,若全部售出,利潤將以10億元計。此項超級豪宅項目有10多幢,或未能即時售罄,即使分兩三年售出,對業績也肯定有支持。現時只售出部分,其貢獻已足以抵消其他業務可能的不利。

另外,九倉在九龍灣尚有兩個地盤,包括九龍貨倉及九倉電訊廣場,可重建為商住83萬方呎及商廈60萬方呎,已在推進計劃中。

出售物業成增長動力

過去數年,九倉的增長由商場租金帶動,現時零售逆轉,將由出售發展物業提供動力,但九倉的主業始終是租金收入,儘管業績維持或有增長,租金收入的變動仍左右九倉股價。現價40.9元,核心市盈率11.3倍,息率4.64%,市賬率0.403倍,按理仍有吸引力。零售業及投資心理對其影響相當敏感,1月份曾持續滑落約20%,從2月低位上升至今達30%,可見反覆程度。海港城零售額跌12.1%,遜於香港整體零售,往年則優於整體,相信今年香港租金收入的稅前盈利低於去年的66.6%。雖然集團盈利仍升,但盈利質素有別,九倉的評價或有改變,近期從低位反彈30%,未來恐會跑輸大市。

 

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