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2016年2月5日

林文越 經綸集

「事實」有別於「真實」

《鹿鼎記》有言:「詩詞文章寫得好,不過是小才子。有見識有擔當,才是大才子。」道理邏輯人人會說,但最根本最重要的事,許多人卻會不期然的錯過。

金融海嘯後,本地樓價和地產股分道揚鑣。樓價急升,而地產股長期跟不上步伐,而不是如往昔般地產股領先樓價半年至9個月。樓價較2007年上升了一倍,而市值最大的地產股新地(00016),股價卻只有2007年時的一半。兩者走勢長期各異,於是市場流傳一種說法,指一是樓價下跌補回地產股跌幅,又或地產股上升追回樓價升幅。

簡單的邏輯推論,是以事實進行推斷,從而得出結論。但前提是,你又是否肯定眼前的事實(Fact)便是真實(Truth)?

地產股P⁄B低不等於平

眼前的事實是樓價貴而地產股平。樓價高大約是真實(19年不吃不喝才能供完一層樓),但地產股平又是否真實?自2003年會計制度改制以來,地產股的投資物業可按市價(market value)而非成本價(cost approach)入賬,配合樓價連年遞升,結果每年均會錄得大額的公平值增加(fair value gain),純利和賬面值於是連年上升。

當賬面值已是市價,且樓價上升周期大約已完成,那麼股價較賬面值出現折讓,不是很自然的事嗎?市賬率低(事實)不一定等於平(真實)。

零售轉弱和網購以外,科技發展對商場及寫字樓的挑戰也不容小覷。高盛早前一份報告指出,虛擬實景(Virtual Reality,VR)將會是800億美元的大產業,用途之一便是讓人在家選購。戴上VR眼鏡,便可置身虛擬車行或傢俬店閒逛,相信將會是頗有趣的消費體驗。雲端技術的普及,在辦公室上班的人也將減少。

此等趨勢或許還有數年才會成形(但股市也可能調整至明年才見底),但方向卻不易改變。看到這裏,你還會否認為地產股是最值得低吸的對象?

猴年到了。

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本欄隔周五刊出

 

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