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2016年1月21日

呂梓毅 沿圖論勢

樓市已逼近關鍵時刻

二手樓價於去年9月中見頂回落,這與本欄去年初推測的時間相若【註1】。迄今,整體樓價亦從歷史高位回落約一成,亦逼近我們估算下跌幅度下限水平(即第一波樓價跌幅最少可達一成;【註2】)。現時也許是合適時機,跟進樓價及部分相關指標近期的表現,進而探討後市的發展。

去年初本欄剖析樓市走勢時,從多項指標,包括:美元強勢(樓價往往在18個月內見頂)、大價樓與細價樓溢價收窄至異常偏低水平和一手樓住宅銷售數字見頂等等,得出二手樓市已有轉弱徵象/徵兆;並預期二手樓價將會於(2015年)第三四季見頂。而且按個別指標推算所得,第一波樓價的跌幅料可達一成至一成半左右。至於去年下半年股市急挫,加上聯儲局加息等因素,也許只是最後一根稻草(或導火線),令二手樓價確認見頂/轉向。

熱炒細價樓盤跌幅較大

回顧樓價走勢,反映整體二手樓價表現的中原城市領先指數,去年初至9月中呈反覆向上,於9月13日更創下146.92點的歷史高位。不過,自始樓價的升勢便無以為繼,並從歷史高位輾轉回落;截至1月10日為止,中原城市領先指數已從歷史高位回落8.5%;港島、九龍、新界東和新界西分區的跌幅,則分別為10.3%、8%、11%和8.2%【圖1】。換言之,經過約4個月的回調後,二手樓價的跌幅已接近我們去年估算的一成下限。

若從個別屋苑層面角度看,118個屋苑中便有54個(46%)樓價已從歷史高位回落達一成或以上【表】。去年本欄分析指出,一些喪炒的「上車盤」或「細價樓」將會承受較大的調整壓力。從【圖2】可見,不難發現不少跌幅較大的屋苑,多屬或提供較多「上車盤」或「細價樓」的樓盤,如黃埔花園、沙田第一城和嘉湖山莊等。當然,一些跌幅較大的屋苑,還包括個別熱炒的大型藍籌屋苑,如太古城。

從大型單位與中小型單位樓價指數比率(10周平均)可見,這比率在樓價去年9月見頂開始輾轉回升至今,反映在過去4個月的調整市況中,大型單位樓價的表現相對中小型的為佳【圖2】。值得補充的是,自2012年初開始至去年第三季,這比率呈反覆下滑,顯示自2012年樓市的升浪,細價樓(中、小型單位)樓價表現持續跑贏大型單位。這現象某程度反映當時息率低企、資金泛濫,市民「瘋狂」,甚至「恐慌」地追捧牽涉金額較小的中小型單位上車,因而扭曲了這類單位樓價的表現。故此,當市況如現時出現調整時,這類單位下調的壓力亦會相對較大。

樓市經過近4個月的調整,並且初步達到估算跌幅,即一成至一成半的下限目標後,後市發展又將何去何從呢?從個別樓市市寬指標(market breadth)近期的走勢,或許可以找到一些端倪。

統計全港118個屋苑樓價高於10周移動平均價的比率,截至1月10日為止,已跌至6.8%,即全港118個指數成分屋苑中,只有8個屋苑呎價高於其10周平均價,再創2008年底以來的新低;反映屋苑樓價調整的範圍十分全面。從歷史角度看,這比率甚少跌低於一成的水平。若出現此情況,往往意味樓市走勢不是處於較長期連綿的跌市中(如2000年至2003年),便是處於具深度下跌浪中(如2008至2009年)【圖3】。

反彈強弱決定後市走勢

若從A/D線市寬角度看(這是統計全港118個屋苑樓價3個月上升與下跌差距的變化),A/D線更跌至-48的紀錄低位,反映過去3個月內,下跌屋苑平均的數目較上升的多達48個【圖4】。換另一角度看,這市寬在短短4個月內急插至如斯低位,除顯示樓價全面快速轉弱,甚至樓價已處於異常超賣狀態。

綜觀以上兩項市寬表現,可見是次樓價調整/下跌的幅度將非比尋常;二手樓價至今從高位回落的幅度,已超越金融海嘯之後2011年和2013年兩次調整的跌幅。短期內,不排除樓價還有進一步下調空間(預測跌幅上限可達15%)。然而,須留意的是,現時市寬讀數水平亦顯示樓價已出現嚴重超賣(某程度甚至達恐慌拋售狀況),預料樓價稍後將很可能出現某程度的(超賣)反彈。惟宜留意反彈的質素,尤其樓價高於10周平均價比率是否反彈至不足七成便再次掉頭回落。若然如此,預料反彈過後,後市將有進一步廣大跌幅的空間(即跌幅有機會可能高於一成半)。簡言之,樓價已逼近一個頗為關鍵的時刻;稍後反彈的強弱料將決定樓價跌幅會否高於原先估算的水平。

信報投資分析部

註1:見2015月2月「風起雲湧2015年的投資機遇」論壇,以及2015年1月15日2015年2月11日2015年3月12日本欄

註2:見2015年9月17日「沿圖論勢」〈樓價第一波跌幅有幾多?〉

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