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2015年12月16日

陳少平 霧線之下

日本置業注意稅制滙率風險

日圓自2012年見頂(兌一美元見75.35)之後,一直拾級而下,今年低見125.50。日圓轉弱,愈買愈平,除了刺激了港人赴日旅遊之外,更興起了往日本置業的念頭。近幾年,筆者有不少朋友常查詢在日本購買物業的情況。

日本物業投資方面,我不是專家,但綜合朋友的苦與甘經驗,也姑且跟大家分享一下。

日本人做事出名認真,做生意也出名「認真」 (一般小生意確實如此,大企業則很難說),賣樓唔似「阿珍」,不會逼人買樓,服務態度一流,效率卻不甚高。

在日本購買物業,可能比起大部分其他亞洲城市都有更多須注意的地方。

加租不易 惡租客難趕

首先,日本人多數置業自住,甚少投機炒賣(可能過去二三十年經濟低迷,實也無甚機會吧),故非常注重社區的環境及鄰居之間的公德,如「境界線」及綠化的維護,一草一木也不可隨便砍伐。另外,垃圾的分類及處置也要特別注意,有些住宅小區更規定在特定一天收集某種垃圾,且垃圾袋要註明地址,那袋垃圾來自哪戶人家,以便追查,如有犯規,即可「人肉搜尋」。有試過外國人初來埗到,不懂規矩,胡亂處置垃圾,第二天早上即見同一袋垃圾被放回門前,「強勢回歸」。

另外,中國人特別喜歡把門窗改頭換面,但一般須是「local rules」容許的,否則就算是把門髹上另一種顏色也是不許的。還有,飼養寵物也是要看「local rules」。最近據聞有些非自住單位,給業主改作Airbnb用途,被居民團體群起而攻。

即使日本人一般做事嚴謹公道,但違規事件也間有出現。如近年一個橫濱的地產項目,便出現了承建商「打短樁」情況,以致樓宇出現傾斜,最後不僅發展商要賠償,住客也要遷出以便重建。故買樓除了要清楚發展商背景,也要知道承建商是誰,以作參考。

外國人投資日本物業,一般不會自住而是放租。要注意法例一般向租客傾斜,故不容易加租,也不容易把惡租客請走。

另外,當然也要考慮稅制及滙率風險,過去20年間日圓滙率如過山車般起伏,做好風險控制才是長久之計。

內地一線城市房價堅挺

再將目光投向內地房地產市場,且不去預測人民幣滙率走勢,中西部二線及三四線城市商品房市場已是嚴重供過於求,愈來愈多城市開始取消限購政策,地產商從幾年前的惜售轉為打折促銷,爛尾樓也不時出現。隨着三四線城市的市場逐步飽和,商品房消化能力快速下降,開發商前幾年囤地佔用大量資金,逐漸成為燙手山芋。

中央最近也頻提去庫存,市場預料今年底明年初將有系列政策陸續出台,畢竟在經濟下滑周期中,貨幣政策持續寬鬆,對房地產行業尤其重要。在一線城市,即使寫字樓租金出現顯著跌幅,但商品住房價格依然堅挺,北上廣不相信眼淚,依然是滿腔激情。

再看資本市場對於房地產行業的反應,今年以來A股房地產行業指數(中信)上漲40%,而同期滬深300指數上漲不足7%,房地產板塊走勢明顯強於大盤,在6月股市高峰時漲幅曾接近一倍。對於大多數工薪階層來說,在北京上海擁有一套住宅,即代表少奮鬥20至30年,而對已達60歲的退休年齡者來説,真可謂是一生別無他求了。

近年北京市教育改革,資源整合,嚴格就近入學;教育改革成不成功?從房價便能直觀反映。原本平庸的一所小學,有幸被名校合併,掛上了名校牌匾,便一朝翻身,周邊地區的二手房價也直線上升,隨之成為學區房「新貴」。每個家長都想讓孩子入讀重點學校,要「贏在起跑線」,一定會首選學區房,好學區愈拓愈廣,周邊房價也都隨之水漲船高。更有離奇者,老舊的胡同平房分拆叫賣,廁所廚房般大小的細屋動輒叫價四、五百萬元,比之香港的劏房可謂有過之而無不及。近日,教育部表示正在考慮推行「多校劃片」,也就是一個社區對應多個小學初中,讓買了學區房的家庭也不確定到底能上哪間學校,錢雖花了,但孩子卻有可能被分到普通學校。官方希望通過這種方式為學區房降溫,嚴格落實就近入學。於是乎專家建議:買高價學區房要慎重!但箭已離弦,只怕回頭不易。雖然今年政策放開,明確境外人士可投資內地房地產,但目前商品住宅的絕大部分投資者都是內地居民。

本欄分兩期環顧了內地、日本、新加坡和台灣地區的樓市情況,自住升學投資,從經濟政策到日常瑣事,可謂五花八門,這也正正代表着房地產投資的特性,沒有最好,只有心頭好,各位看官各取所需吧!現代城市的命運之曲,房價無疑扮演着指揮之手的角色,它操縱着每個人命運的琴弦,奏出一段段悲喜之歌。

作者為中銀香港投資管理總經理

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