香港倫敦樓價齊跌三成?

11月5日，周四。全城第一熱話，非樓價「陰跌」莫屬。《信報月刊》打鐵趁熱，針對樓市轉角做了一個專題，主流意見是大瀉難，跌兩三成卻「冇走雞」。

今時唔同往日，辣招令投機成本大增，炒家幾近絕跡。根據《信月》的數字，1997年確認人轉售比例一度逼近10%，今天只有0.05%，跟以往一個人揸住幾個單位，樓市一有風吹草動馬上要賣樓「去槓桿」，不可同日而語。樓市由用家主導，業主持貨能力自然較強。

新樓平過二手

發展商的財政實力雖亦遠勝九七，但從一手動能觀之，業界近期加速去貨，大有在樓市調整惡化前積極套現之意。最新例子是會德豐地產將軍澳CAPRI推出首批單位，扣除折扣後，折實平均呎價萬二，低於同區二手樓價。從推盤和定價策略，發展商對後市態度如何，可思過半。

以香港樓價之高，即使回落兩成，亦不代表許多人可以因此而實現「上車」夢想，只是離升呢業主近一點而已。樓價跟打工仔收入脫節，並非香港獨有現象，瑞銀最近便發表了一項調查，得出全球最大樓市泡沫不在香港而在倫敦的結論。該行根據樓價對入息比率、樓價對租金比率和其他因素，編製了一個環球房地產泡沫指數，倫敦高踞榜首，香港「屈居」次席，悉尼、溫哥華分列三四，三藩市則在頭五中敬陪末座【圖】。

上述排名與每年發表一次、按負擔能力對號入座的Demographia國際樓價調查大同小異，但香港在後者的報告中年年「考第一」，瑞銀的調查卻顯示倫敦樓市泡沫比香港還要大，令人稍覺意外，難怪有上不了車的當地市民苦中作樂，揚言倫敦「奮鬥」多年，終於「出人頭地」，在國際樓市排名中壓倒香港。

倫敦樓有多貴？瑞銀報告指出，以一個645方呎住宅為例，樓價約相當於服務業熟練從業員平均年入14倍，與租金相比則約30倍，兩項指標均創了歷史新高。

負擔能力「無譜」

類似比較，令人想起香港媒體經常掛在嘴邊的不吃不喝多少年才買得到樓，聽落好清脆，但同一幢樓，層數景觀不同，售價租金相差可以很明顯；服務業範圍那麼大，不同工種薪酬天差地遠。

為求計算方便硬生生定出一個均值，真的能準確反映「負擔能力」嗎？然而，有一點應該錯不了：近兩三年倫敦樓價升勢較香港有過之而無不及。參考瑞銀報告，2013年初以來，倫敦實質（經通脹調整）樓價整體漲近四成，較2007年金融危機前的峰值高出6%。

有兩點值得注意，一為倫敦和英國整體實質工資期間跌了7%，二為英國全國實質樓價較2007年峰值仍低18%。從這兩點可見，倫敦樓價非但跟市民收入嚴重脫節，與英國其他地區樓價相比亦呈各走各路之勢。瑞銀把倫敦「捧」為全球樓市泡沫之首，並非無因。

調整乃全民共識

話明泡沫，遲早會爆，誰是「一哥」，拗來無謂。不過，推動兩地樓價升至一般人買不起的水平，原因不外有三：一、寬鬆信貸環境；二、住宅物業供應不足；三、海外富豪把見得光不見得光的資金泊進當地房產，令樓價貴上加貴。

泡沫幾時爆破冇人知，但瑞銀在報告中提及一項統計，對解開這個謎團或有幫助。1985至2009年，每當樓價泡沫指數處於「估值偏高」（overvaluation）的上端（以1.5為限，見【圖】），不出三年，價格便會調整，實質跌幅為三成，準繩度高達95%！

港樓調整兩三成已是全民共識，倫敦又話跌三成，泡沫鬥餐死，且看回落時誰跌得快。

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— 畢老林

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