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2015年10月20日

莫冠業 經管錦言

海外投資風險多 國策因素要清楚

投資管理101:「未想買,先想賣。」無論是炒股、買樓,還是做生意,都要先研究退場機制(Exit),否則縱使賬面獲利比天高,也不過紙上富貴夢一場。過去幾十年貨幣購買力每況愈下有目共睹,如欲二三十年後仍然能過「喝喝咖啡,看看電影」的生活,中產一族必須為資產增值努力籌謀。面對波濤洶湧的環球市場,要找尋令人「心安」的投資回報,真的是絞盡腦汁,費煞思量。

對於很多普羅中產,房地產是受歡迎的財富累積工具,重要原因之一是房地產毋須像股票、生意一樣,無時無刻需要留意打理,相對較不困身。

物業投資須懂宏觀趨勢

近年香港樓市高處不勝寒,身邊朋友都紛紛到海外尋找投資機會。英、美、澳、 加這些港人熟悉的國家自然不在話下,日本、泰國、馬來西亞等地也不在少數。香港地少人多,居住環境密集單一,香港人一般對物業價值的理解到了外國可能未必完全適用。海外國家地大,物業位置的獨特性較高;有些建築歷史悠久,蘊含的價值及隱藏的風險都需要費一番工夫了解。

要成為出色的物業投資者,豐富的求知欲非常重要。相對做生意看重微觀的管理,物業投資更需要懂得宏觀的趨勢,例如當地的經濟增長、就業情況、城市規劃,以至風土人情。趨勢變化的轉折點,往往就是日後獲利或損失的關鍵。實務方面,一般有4點基本要注意:(1)位置(Location, Location, Location);(2)項目或單位有否改善空間,一個嶄新的思維點子有可能大大提升價值;(3)如何設計較低費用(例如稅金、管理費、代理費等)的交易結構,及(4)融資策略,物業投資的槓桿率對投資回報的影響。

對於有子女的朋友,到海外投資房產通常的理念是以戰養戰,在子女留學的學校附近置業,出租或分租給當地學生,收入幫補子女的學費及生活費。中國近年中產人數急劇增多,投資銀行瑞信剛發表的《全球財富報告》指出,中國中產人數全球最多,達一億多人,財富總值全球排名第二,僅次於美國。中產階層對下一代的教育需求,對相關市場的房地產,是長線持久的利好因素。

今年6月,英國大學及科學大臣Jo Johnson發表演說時強調,英國政府將不設上限地「鋪設紅地氈」,歡迎優秀國際學生留學英國大學。

根據英國高等教育統計處(HESA)資料,2013/14學年全國總高等院校學生約230萬人,較2012/13學年微跌1.7%。相比之下,非歐盟學生2013/14學年共有約31萬人,按年增幅3%。其中來自中國內地及香港的學生人數更是按年遞增,2012/13及2013/14學年按年增幅分別為7.6%及6%,數目共9.6萬及10萬,趨勢拾級而上,並已經佔總非歐盟學生的三分之一。

國際留學生對英國有多方面的正面影響。根據由英國各家大學校長組成的倡導團體Universities UK於2014年發表的研究報告指出,英國高等教育2011/12學年的經濟產出佔國民生產總值2.8%,直接及間接經濟貢獻共730億英鎊,創造就業機會75萬多個。

英國脫歐不確定性將大增

除了經濟上的貢獻外,國際留學生對英國亦有長期的策略價值。正如Jo Johnson所言,國際學生留學英國,將更容易建立與英國的長遠的貿易、文化以至外交關係,對英國長遠利益影響深遠。

房地產投資周期長,投資者需要注意持貨過程中可能出現的變數。例如最近本港發展局局長陳茂波出席土地供應論壇時表示,本港樓市短期供求失衡的情況已經扭轉,提醒市民注意經濟及息口的影響,同時指出長遠本港人口增加,有必要發展鄉郊和填海。房屋的供應往往受政策影響,政策最終取決於政治。

英國首相卡梅倫在本年5月的大選中贏取國會大多數,對手工黨的新任黨魁郝爾彬立場極左,被輿論認為將不受選民接受(Unelectable),變相送保守黨大禮,現屆政府的政策有望延續。不過,英國政壇面對的最大隱憂是預期於2017年年底前進行的全民公投,決定英國在歐盟的去留。英國早有不少國民對留在歐盟持負面態度,持續的中東難民潮,可能會進一步催化人們與經濟疲弱的歐洲大陸割席的期望。

另一方面,上述國際留學生對英國經濟的貢獻也不是所有群眾都欣賞,不少人就認為外國學生推高學費,與本地學生競爭學位。當地民意可能左右城市的規劃方向,影響住房供求平衡。

英國一旦選擇脫歐,將大大增添國內外政治不確定性,例如卡梅倫勢必請辭,黨內路線可能改變;蘇格蘭獨立公投可能捲土重來等。這些不確定性將影響外來投資。在後金融海嘯全球各國干預市場的新常態下,政治因素對投資的重要性不斷提高。不管喜歡與否,為了保障財富,各位投資者都不得不察。

作者為香港科技大學工商管理碩士校友會會員

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