置業夢與少年窮

10月15日，周四。日前寫應屆諾貝爾經濟學獎得主迪頓（Angus Deaton）針對薪酬水平與情緒福祉（快樂）的研究，壇友「星斗市民」回應說，年薪7.5萬美元（港幣58.5萬），如果要用50%供樓，莫說快樂，連生活滿足否都成問題。「星斗市民」即是星斗市民，道出了許多港人的心聲。

老畢也是平凡不過的星斗市民，一見7.5萬美元這個數字，第一時間將之換算成港紙再除以12，極速計算出月薪。實不相瞞，反應所以如此快，全因腦子裏盤算着的，正是壇友提及的供樓問題。

再談生活滿足感

何以當時不順藤摸瓜，圍繞港人最關心的「磚頭」加以發揮？那是因為查證原文後，發現兩位諾獎學人（與迪頓聯手進行研究的乃2002年獲經濟學獎的卡納曼〔Daniel Kahneman〕）立足於民調的研究，跟坊間理解頗有出入，遂改變初衷，着力追本溯源，不作借題發揮之想。

在下對原文的理解是否準確，還望識者賜教，但研究結論在開場白已寫得一清二楚：「高薪買得到生活滿足感，卻買不到快樂。」從壇友留言的這一句話：「……如果要用50%供樓，莫說快樂，連生活滿足否都成問題。」可見「星斗市民」把快樂置於生活滿足之前，在「層次」上高一級。壇友口中的「生活滿足」，指的該是應付日常開支，柴米油鹽是也。

迪頓和卡納曼的研究，對情緒福祉（emotional well-being，即一般人理解的快樂）和生活滿足感（life satisfaction）的定位，跟「星斗市民」剛好相反，生活滿足感在「層次」上明顯高於情緒福祉，且並未發現薪酬去到某一水平，生活滿足感與金錢的關係便不復存在，跟情緒福祉有異。

或者可以這樣說，什麼樣的生活才足以讓人產生滿足感，答案因人而異，但為了追求心目中的理想生活，人免不了要承受種種壓力以至情緒波動（負面正面都有），這就是實現理想生活必須付出的代價。

理想生活通常可以用金錢堆砌出來，高薪買得到生活滿足感，卻買不到快樂，是一個不論從理性還是感性着眼皆令人信服的結論，不必窮兩年查訪數十萬人，大概也可想像得到。

對香港市民來說，怎樣方能令人對生活感到滿足？這當然亦沒有one size fits all的答案。不過，實現置業夢想，該是不少人的標準回應。本港年輕一輩要憑個人努力買樓「上車」，愈來愈遙不可及，他們之中有多少人既不快樂又缺乏生活滿足感，本港學者也許有必要進行一次深入調查，發表符合港情的研究報告。

青年置業難

老畢最近看了一篇由英倫銀行研究員May Rostom發表的網文，針對的雖是英國青年置業極難，惟情境、論點無不似曾相識，把地點改頭換面，說的不就是香港嗎？

Rostom指出，英倫銀行維持超低利率，有助支撐樓市，令泡沫不致話爆就爆。然而，英國樓價並未像美國般經歷深度調整，回到足以讓首置買家「上車」的水平。年輕一族實現置業夢想，更因樓市隨經濟復甦、工資卻無寸進而變得愈來愈難。

1996年，倫敦樓價對首置買家年入比率為2.6，十年後樓價觸頂，負擔比率達7.2，其後隨樓價回落而下調，金融海嘯期間跌穿6。

可是，倫敦樓價近年重納升軌且愈漲愈急，樓價對首置買家年入比率，目前已達9.4【圖】！對港人來說，那可能算不上什麼，但Rostom提出兩點，值得大家深思：

一、1971至1980年出生，以及1981至1990年出生的英國人，即我輩口中的「七十後」和「八十後」，縱使上得了車，亦須很長時間方能還清樓債，部分人還有學生債務在身。然而，這兩個年齡組別薪酬相若，可見英國工資呆滯不前，要追上置業後激增的債務，近乎不可能。英倫銀行若收緊銀根戳穿泡沫，樓價也許會回落至更多年輕人負擔得起的水平，惟對已經上車且揹上一身債的人來說，樓市泡沫爆破，跟災難何異之有？對央行而言，低息等於樓價居高不下，高樓價等於高負債，高負債等於英倫銀行不敢貿然加息，樓市泡沫愈吹愈大……好一個看不見出路的困局。

兩代貧富懸殊

二、低息高樓價令較年長且已置業的英國人財富水漲船高，他們可能同時擁有其他資產，令貧富兩極非但在收入和社會經濟層面惡化，且跨越年齡世代，年長年輕，所得日益懸殊！