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2015年10月5日

辛思維 冷熱財庫

連地產大佬也看淡的樓市

受到中國等新興市場股市滙市大幅波動影響,美國上月宣布暫不加息,但市場對加息的預期愈趨強烈,年底前加息的機會仍高。加息周期啟動,最令人擔心的始終是房地產的表現。近期有內房企業表示將暫停在全球投資房地產,看法之淡令人頗為意外。

金融海嘯以來,各國持續推行量化寬鬆政策,貨幣貶值,樓市成為最大贏家。根據美聯樓價走勢圖,香港樓價自2009年以來上升了超過150%;同期恒指只升了不足50%,股市明顯跑輸樓市。而隨着美國開始收緊貨幣政策,加息周期展開,樓市走勢再成焦點。

看跌樓市幾乎已成市場共識,問題只是跌多少。不過,相比美國即將加息,中國自去年以來卻持續減息,為增長放緩的內地經濟帶來支持。減息後,內地樓市開始回暖,近月的數據亦已顯示,各地樓市成交及樓價均回升,過剩的庫存持續減少,情況並不算十分悲觀。

住宅總有剛需支持

房地產企業對樓市發展,大多採取唱好不唱淡的策略。近期房企發表的觀點大致仍是,樓價未來或有下跌壓力,但市場「剛需」仍旺盛,而且就算美國加息,幅度亦十分有限,整體樓市仍可望保持穩定。

相比起其他地產商對樓市仍然保持較為審慎樂觀,SOHO中國(00410)卻成為少有極度看淡樓市的一家。公司CEO張欣直言,多輪的量化寬鬆政策已將資產價格推至非常高昂的水平,目前海外主要城市的房產過於昂貴,暫不會投資海外房地產;公司對在中國進一步投資土地亦不感興趣。目前選擇持有現金,並放眼中國以外地區。

公司看法如此悲觀,或許只是因為公司的投資主要涉及商業地產而非住宅。在住宅市場尚且有「剛需」支持,但在商業地產市場,資金來去更快速,沒有什麼支持可言。近期香港零售市道轉差,部分奢侈品店舖亦迅速撤租。SOHO中國近年將業務由賣轉為租後,或許正正感受到商業地產市場租戶的無情,難怪看得如此淡。

從各家發展商的表述中,可以總結出業內人士對當前樓市的主要看法。在內地經濟增長放緩、美國即將加息等因素的影響下,地產市場的確面對不少危機,而當中尤其以商業地產的危機最大;而住宅方面,在「剛需」支持下,跌勢相信較為有限。

SOHO中國跑輸大市

當然,業內人士的看法未必準確,有時亦有當局者迷的問題。以SOHO中國為例,近年決定轉賣為租,令公司未能在高位賣走項目,眼見物業價格及租賃收入減少,所以才對前景出現如此悲觀的看法。

未來樓市表現雖然不佳,但作為發展商,選擇不投資,似乎是一個過度消極的做法。對於一家失去自信的企業,投資者當然亦難對其繼續保持信心,難怪該股股價自今年以來下跌逾四成【圖】,嚴重跑輸大市及同業。

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