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2015年8月28日

龐寶林 龐氏第一線

美中量寬方寸大亂利內房

最近美國兩位重量級人物──前財長薩默斯及全球最大對沖基金Ray Dalio均認為全球面對通縮威脅,美國不應加息,若否,必然政策錯誤!且為極嚴重的錯誤!

他們的意見與東驥基金研究部一致,綜觀現時全球金融市場,美國可能考慮再次推出量寬(QE4),這亦為美國聯儲局極不希望的做法!須知量寬早已帶來不少後遺症,聯儲局欲利用加息0.25%證明美國經濟步入正常化。豈知現時情況引致聯儲局方寸大亂、進退失據,投資者對聯儲局、美國經濟及美股可能同時失去信心。

減息降準 谷起物業銷售

由於長期處於零息環境,資金亂竄及胡亂使用資金,如不少優質企業利用低息環境借貸千億資金,卻非投放於實體經濟,大多用作回購自己的股份,美國企業年初至今回購股份的總額詳1.02萬億美元,與2007年的8630億美元相比,增加18%,聯儲局因此欲加息。

與此同時,佔全球80%的國家/地區均面對經濟增長放緩、甚至衰退,還有產能過剩、商品資源價格不斷創下新低,油價再次下跌必然不利美國經濟;況且美國利率已極低,根本無法利用再次減息增加信貸,惟有重施故伎,大量發鈔及買債!

中國同樣面對嚴峻的問題,投資者以往對中央充滿信心,但自從A股飛升後,中央竟然忽略場外高槓桿問題,最終必須暴力救市、上市企業自行申請停牌等。中央亦欲利用股市上升協助推動內需及國企改革等,可惜此路遇上許多阻礙。

另一方法為利用人民幣貶值達致一箭多雕之效,尤甚對中國出口帶來立竿見影的效果,但此舉立即引起全球憂慮人民幣加入貨幣戰,金融市場旋即混亂,可見此路也不通。早前多次減息、降準,股市似乎沒有出現預期般上升,反而每況愈下,更何況對經濟的影響。

除出口及內需外,基建為另一重要經濟增長動力,但內房板塊也不容忽視,因為房地產市場穩定及緩慢地上升有助全國的財富效應,遠遠優於股市上升的效果,讓更多民眾受惠;東驥基金研究部相信人民幣貶值及A股發展皆遇上挫折,內房及基建則可自行控制,受到外圍影響較小,故宜穩步發展。

預計中央未來大幅或加速減息的機會大增,加上中國外滙佔款大幅減少,降準的機會也大增,逆回購的力度不足,故雙重利好因素必然有助房地產及內房板塊。

雖然上半年中國經濟及股市動盪,內地房地產市場在7月份商品住房銷售卻近6000億元人民幣,按年升40%;大部分新樓盤價格上漲,包括深圳、上海、北京、廣州等,尤以深圳更甚!

筆者一位內地合作夥伴的高層員工去年買入龍崗(地鐵4號線其中一站)一個單位,當時每平方米約1.3萬元人民幣,現已上升至3萬多元人民幣,一年上升接近約1倍多,皆因地鐵4號線通過高鐵北站,貫通福田金融中心及到達福田口岸,又為港鐵管理,地段位置理想及交通方便。

潤地P⁄E 8.4倍宜趁低吸納

今年深圳首次被評為中國最佳的城市,超越香港,全國不少年輕人皆前往深圳發展;深圳擁有許多良好條件,包括︰國家金融中心、矽谷中心及自然環境優美等。

據國家統計局的資料,70大中型城市的住宅價格從2015年1、2月只有2個城市房價上升,至本年7月共有31個城市(約40%)上升;筆者近期與深圳及周邊的惠州發展商了解,住房銷售非常理想,價格及租金皆上升,因為高鐵、地鐵網絡等交通改善,尤其是深圳,難怪深圳在內地排名「娶不起老婆城市」之首,較杭州、上海、北京及廣州更凌厲!

除深圳的房價最貴外,加上「金九銀十」將至,內房迎接銷售旺季,內地房地產市場可期;各位可考慮集中買入深圳的房地產企業如深圳控股(00604)等、上海的房地產企業如世茂(00813)、北京的房地產企業、廣州的房地產企業如越秀(00123)等;筆者推薦全國性的房地產開發商,如華潤置地(01109)預測2015年收入增長達18.2%,每股盈利增長16.6%,市盈率8.4倍,各位可趁現時低位之機收集。

作者為香港證監會持牌人士,沒有持有上述所提及的證券。

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