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2015年8月17日

畢老林 投資者日記

理性討論楓葉國樓市「熾熱」

8月16日,周日。《信報》讀者不乏海外經驗豐富之士,以「港股羅庚」為欄目的健筆Mr. Lawrence心繫香江,惟本身卻長駐楓葉國。從壇友對老畢及其他作者文章的回應判斷,具國際視野者着實不少。基於這種共同體驗,我想《信報》社群在關心本港樓市之餘,亦不會輕易錯過海外物業市場發展。

加拿大向來是港人移民熱點,近年更獲內地同胞垂青,成為最受歡迎海外置業地點之一。與香港相似,樓價超出渴望置業人士的負擔能力,加拿大人對外國買家有多不滿,從該國總理哈珀上周向選民作出的承諾可見一斑。哈珀揚言,一旦在10月大選中連任,將圍繞外國人置業情況建立一個全面的資料庫,若有必要,將以澳洲為師,「白紙黑字」限制外國人買樓。哈珀以立法規管海外買家置業打動選民,足證樓價問題在加拿大政壇已登上一個很高的位置,動輒左右選情。然而,楓葉國樓市實況到底怎樣?

加國樓市「兩極化」

本報EJ Global 8月14日頭條介紹加拿大物業市場,提及該國樓市「兩極化」,11個主要城市中,5個樓價下跌,包括位於石油重鎮亞伯頓省(Alberta)的兩個城市卡加利(Calgary)和埃德蒙頓(Edmonton)。然而,中港移民/買家至愛的溫哥華和多倫多,樓價卻持續升溫,兩市7月樓價按年分別漲9.9%和8.4%,非但推高加國整體樓價水平(上月按年升5.1%),且拋離國內其他地區。哈珀對樓市過熱的回應,矛頭顯然直指溫多二市,當中溫哥華對外國人炒高樓價尤其不滿。

EJ Global雖交代了溫哥華、多倫多樓價升幅,但兩市樓價貴到什麼程度,卻未見交代。老畢參考過加拿大房地產協會(Canadian Real Estate Association)的資料,從【附表】可見,截至今年7月,加拿大全國樓價按年上升8.1%,較EJ Global立足於Teranet-National Bank樓價指數的同月按年升幅5.1%為大,那可能是資料來源有異所致。

加拿大全國平均樓價為45.09萬加元,以目前1加元兌5.92港元伸算,約266.9萬港元。溫哥華最新樓價平均為90.57萬加元(約536.2萬港元),多倫多則為65萬加元(約384.8萬港元)。與加國其他主要城市如蒙特利爾(33.87萬加元)、渥太華(38.63萬加元),以及卡加利(46.6萬加元)相比,溫哥華、多倫多的樓價較國內其他地區貴了足足一倍。

毫無疑問,溫多二市樓價拋離本國其他地區,跟外國人尤其中港買家積極於當地置業有關。然而,迄今仍沒有由官方或業界提供的數據能準確反映外國買家對樓價的影響,大都只是地產代理出於「印象」或不完整數據的非正式統計。這正是哈珀承諾一旦連任,將針對外國人置業建立全面資料庫的底因;換句話說,「真相」要大白,還待更具體更可靠的數據面世。不過,中國買家縱非溫多二市樓價飆升最重要的因素,說其推波助瀾卻絕對錯不了。

溫市全球次難負擔

加拿大居住環境、物業面積跟香港不同,以呎價論,溫哥華、多倫多未及追得上香港,但溫市平均樓價已逾500萬港元,普通打工仔要成為業主一點不易,難怪許多國際物業調查都把溫哥列為全球樓價次難負擔的城市,僅「跑輸」香港。然而,撇除外國人炒高樓價不談,供求、人口、信貸等因素,是否足以令楓葉國尤其溫多二市的樓價易升難跌?

老畢認為,有三點值得注意:

一、與美國不同,加拿大並未經歷次按觸發的樓市和建築活動大起大落,新屋動工與家庭組建比率維持於約1.2水平,房屋供應和庫存一直處於相對平穩的水平。

二、供應若不是引發溫多二市樓價大升的主因,需求的「貢獻」便值得格外留神。加拿大工作年齡人口(15至64歲)佔總人口比例接近69%,高於美國和經合組織(OECD)的平均比率。當中25至34歲年齡組別以每年2%的步伐增長;30至34歲群組增長更快,年均達到2.6%。

由此可見,加拿大工作年齡人口佔比不僅高於發達國平均水平,當中年紀較輕組別的人口增長更非其他發達國可比。「廿幾三十歲」正是首置需求最旺盛的時期,來自這個年齡組別的剛性需求,乃加拿大樓市的重要支柱。與溫多二市關係更密切的是,移民佔加國人口增長高達75%;在每年約26萬新移民中,逾半選擇在溫哥華或多倫多落地生根。

三、過去五年,加拿大整體按揭貸款增長三成,近半年銀行態度雖趨於審慎,惟信貸增長仍明顯高於歷史均值。加國的按揭、消費信貸和非按揭貸款,合計相當於可支配收入163%(2015年6月數字),在OECD國家中位居前列,令包括IMF在內的論者經常就加拿大樓市泡沫提出警告。

政治燙手山芋

加拿大央行的統計顯示,以實質(經通脹調整)水平計算,加國2000至2011年家庭負債年均增長5.3%,較上世紀80年代的3.1%和90年代的3.7%都要快。然而,家庭負債對家庭資產比率卻始終維持穩定,80年代為16%,過去十年則為17.6%。那等於說,加拿大人累積債務與財富增長速度大致相同,數十年來「槓桿」並未顯著增加。

總括而言,溫哥華、多倫多的樓市,跟香港、倫敦、悉尼一樣,已成為執政者手上的燙手山芋、在野人士爭取政治籌碼的有效工具。可是,每個國家/市場都有自身特點,討論仍得歸於理性。

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