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2015年7月13日

高仁 財圈識真假

從漢能解構資產信託融資

高仁曾經以〈漢能的「太陽能電筒」〉為題指出,漢能薄膜發電(00566)就好似「太陽能電筒」一樣,有「光」(母公司支持)的時候就會「着」(有收入),冇「光」的時候就不會「着」,可能是經過演變進化的安全版本財技。

雖然漢能薄膜發電市值一度升破3000億元,市場對漢能薄膜發電及其母公司漢能控股集團存在愈來愈多質疑,尤其是其通過資產信託等方式進行大額融資,但財務狀況及資金卻不明。漢能薄膜發電之後一瀉如注,股價急瀉四成七,蒸發近一半市值,迄今停牌接近兩個月。

徇眾要求下,高仁決定借用漢能大額融資一事,去解構資產信託融資的手法,以揭開內地企業融資的神秘面紗。

介乎股債間工具

資產信託是一種介乎股權及債權之間的融資工具,其抵押的物品可以是不動產(例如土地開發商的土地、房產、礦主的礦產),也可以是動產(例如廠家的車船、設備)等等。

以土地開發商的房產項目為例子,當土地開發商尚未購置的土地和建築主體工程,因有關項目還未可以形成可以作為信託的抵押資產,所以不能用作資產信託去融資。

其實,土地開發商只要等到建築主體蓋成之後,又或者房產項目拿取到銷售許可證,就可以向銀行進行流動資金貸款融資。

因此,土地開發商在發展房產項目之時,資產信託融資正好解決上述兩個階段間之空隙,以作為項目的過橋貸款需求。

繞過資產負債表

各位「巴打」可能會問,土地開發商可否透過股權融資或銀行貸款,去解決發展項目資金不足的問題?

「高仁指點」話你知,如果土地開發商以股權融資,將對股權造成攤薄效應,並不符合原股東的利益;如果土地開發商以銀行貸款融資,則會蠶食公司本身的可借貸水平。

由於資產信託融資正好可以解決了股權及債權間的資金需求,而且又可以繞過資產負債表去融資,所以資產信託融資又稱之為表外融資(Off-Balance-Sheet Financing)。

再以房產項目為例,地產開發商建設一個豪宅樓盤項目,有關項目的建築工程已經封頂,但缺乏資金完成項目,就可以利用資產信託去融資,具體步驟如下【圖】:

(一)地產開發商的項目公司先要選擇一家信託投資公司,以委託其把有關項目公司資產設立一個信託;

(二)信託投資公司對地產開發商的經營狀況、財務狀況、公司信用進行調查,並且委聘獨立估值師對有關資產項目進行資產評估;

(三)信託投資公司設立信託計劃,將有關項目公司受益權分為普通受益權及優先受益權,前者由地產開發商會保留,後者則會抵押給信託投資公司;

(四)信託投資公司以優先受益權為據,向信託投資者發行信託憑證;

(五)信託投資公司將認購信託憑證資金提供予項目公司,以作為有關項目的建設及經營;

(六)項目公司利用資金完成項目建設,之後把有關項目向準業主出租或銷售,以收回投資的資金;

(七)項目公司回籠資金將分為兩部分,普通受益權部分由地產開發商擁有,優先受益權部分則透過信託投資公司向投資者分紅;

(八)當信託投資到期,項目公司將通過信託投資公司,將面值贖回投資者的信託受益憑證。

由此可見,內地地產開發商透過資產信託融資手段,就可以解決到房產項目資金不足的問題了。

本欄逢周一刊出

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