大「蠱」東的「種蠱」術

上回提要：上市地產公司大「蠱」東在地產市道轉差時，只要懂得運用「獨孤九劍」的招式，把投資物業收為己用（把劣勢轉成優勢），就可能可以勁賺一筆。但上市公司用「獨孤九劍」後，沒有了優質投資物業，同時又不見了大量現金，「母體」便會變得較為虛弱，到底怎算好？

其實，上市公司出售投資物業後的剩餘現金，正好作為準備發展另一個地產項目（借種）的資金，不但可以保住上市公司的營運之餘，也可以是大「蠱」東未來收割的種子，這就是大「蠱」東的「種蠱」術。

在傳統的部落社會之中，很多人都會相信巫術的威力，其中「巫蠱」是一種操縱毒蟲，並且以咒詛害人的巫術，也叫做「蠱」、「蠱術」。而施用「巫蠱」，又叫做「下蠱」、「放蠱」、「蠱惑」。

雖說「巫蠱」是子虛烏有的東西，但苗族一些婦女卻深受這種觀念的誣害，當地人認為「蠱」能寄附在婦女身上，傳給下一代的女性，而不傳給男性，形成所謂「種蠱」的說法。

保留現金準備另一物業

雖然地產是一個周期性行業，在不同時間利用不同策略，可令上市公司賺盡；但高仁在〈以股代息蠱惑技〉上、下篇已經講過，根據英國寓言小說《動物農莊》的故事，上市公司大「蠱」東會比其他股東更公平，因大「蠱」東有充分資訊及可控制董事局。

憑藉上述獨有的優勢，大「蠱」東再施展「種蠱」術，以上市公司的資金及資源「種蠱」（起樓），之後才以「低價」向上市公司收購有關物業，就可以盡吸「母體」以自肥。

再以〈大「蠱」東的「獨孤九劍」〉的例子，上市公司建議以估值100億元的作價，向大「蠱」東出售實際估值130億元的投資物業，並以派發一次過特別股息合共90億元作為手段，利誘小股東投票通過交易。

「高仁指點」話你知，上市公司沒有全數盡派出售投資物業的代價，只派發了90%的現金為特別股息，原因是上市公司沒有了優質資產，而且用盡了大量手頭現金，「母體」就會變得非常虛弱，再沒有其他營運業務支持，隨時有可能「釘蓋」（被聯交所要求除牌）。

因此，上市公司保留出售投資物業後淨餘的10億元現金，以作為準備發展另一個地產項目（借種）的資金，就可以留得住隻「殼」（上市地位）。當上市公司建築及承建投資物業之時，大「蠱」東連一蚊都不用花之餘，也不需要承擔建造風險。

利息工資列支出減收購成本

如果上市公司把整個「種蠱」（起樓）過程設計得好的話，就會刻意「不」（各位「巴打」記住是「不」）把建築時的貸款利息及工資「資本化」，而是讓貸款利息及工資直接在當年的損益表列為支出，以減低當年利潤及NAV。各位「巴打」可能會問，這種做法對大「蠱」東有什麼好處呢？

因為大「蠱」東日後要向上市公司出價購買該投資物業，是需要與NAV作出比較。如果上市公司把有關建築的貸款利息及工資「資本化」，就會增加了該投資物業的NAV，大「蠱」東要付出的成本相對較高。

相反，如果上市公司把有關建築的貸款利息及工資在損益表支出，就會降低了該投資物業的NAV，大「蠱」東要付出的成本自然減少。

「高仁指點」話你知，大「蠱」東就是變相讓上市公司吸收前期建築的貸款利息及工資支出，讓自己在日後購買該投資物業時可以省回有關貸款利息及工資。It's magic, right？

各位「巴打」是否覺得，這好像有點似「借種」或「種蠱」（借肚產子）的做法，即是大「蠱」東借用上市公司的資金及資源「種」（建築）物業，大「蠱」東卻要仔不要乸，吸乾「母體」的精華，把最靚、最正物業據為己有。

所以，在物業市道暢旺時，上市公司做物業估值都不會太過進取，而且刻意不會把建築的貸款利息及工資「資本化」。因為，大「蠱」東知道出得來行，遲早要還，這有可能增加其日後的收購成本。

在收購交易的通函裏面，上市公司的慣常做法，就是披露該投資物業的收入正在下降。當然，物業估值師評估物業價值時，保守總比進取容易，自然亦願意配合上市公司行動。

各位「巴打」，這一招大「蠱」東的「種蠱」術，勁呢！

【大「蠱」東蠱惑系列二之二】

本欄逢周一刊出。

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