大「蠱」東獨孤九劍套物業

各位「巴打」相信都知道，高仁是金庸的忠實「粉絲」，東方不敗作為金庸小說中武功最高強的人物之一，如果張無忌要打敗東方不敗的話，相信要懂得運用風清揚的「獨孤九劍」（尤其是鈍劍勢），把劣勢變成優勢才行。

同樣道理，上市地產公司大「蠱」東在地產市道轉差時，只要懂得運用「獨孤九劍」的招式，把投資物業收為己用（把劣勢轉成優勢），說不定可以空手入白刃，隨時大賺幾十億元。

幾年前，中央政府為打擊內地樓價的升勢，決定為樓市「落重藥」，推出號稱「史上最嚴厲的房地產調控政策」；近一年，內地經濟增長步伐急速放緩，之前「落重藥」的副作用開始浮現，令內地地產市道開始走下坡。

樓市差低價回收物業

至於香港，雖然金管局已連番出招收緊物業按揭，惟住宅物業市場實在「貨乾」（盤源太少）的緣故，導致住宅樓價仍然居高不下；相反，內地自由行來港旅客下跌，銅鑼灣等「血拼」熱點逐漸出現「吉舖」，本港商業地產市場似乎有放緩跡象。

「高仁指點」話你知，當內地及香港地產市道開始放緩時，往往可能就是上市地產公司大「蠱」東賺大錢的好時機。

如果上市地產公司大「蠱」東是有財力的話，大「蠱」東就會持有本身的投資物業，務求讓相關物業升值的因素，可以反映在本身損益表的重估增值中。當地產市道暢旺時，大「蠱」東就會把投資物業以高NAV放入上市公司內，從而再賣股票賺錢。

相反，在地產市道開始轉差時，上市地產公司融資就會變得困難，投資物業估值又會出現下跌情況。尤其是，受內地自由行影響較大的「血拼」旺區物業，物業估值跌幅可能更大。

此時此刻，大「蠱」東就可以極低價錢回收投資物業，先成為自己的私人物業，好等日後善價而沽。畢竟出售私人物業比上市公司簡單，而且利潤是百分百落袋。

譬如說，上市公司所持有的投資物業，實際估值為130億元，如果上市公司稍為降低其估值至100億元，大「蠱」東以此「公允」價格向上市公司購買該物業，就有可能會「發過豬頭」。

當然，上市公司降低投資物業估值，是需要物業估值師的配合，但畢竟評估保守比進取容易，相信是easy job。要知道的是，投資物業估值愈低，大「蠱」東在日後支付給小股東的成本就愈低。

派高息利誘小股東

由於大「蠱」東向上市公司購買物業屬於一項關連交易，大「蠱」東不能在EGM（Extraordinary General Meeting，股東特別大會）投票，只有小股東可以參與投票。

為了使到小股東同意有關交易，上市公司會建議一個較吸引的價錢，並且答允在成功出售物業之後，派發一次過特別股息合共90億元（通常會化成為每股可以收多少錢）。

假設大「蠱」東持有上市公司75%股權，如大「蠱」東合共付出100億元（即自己要付出的75億元加上少數股東要付出的25億元）買130億元的資產，賬面已有賺30億元。

此外，大「蠱」東從特別股息可收回67.5億元（90億元x75%），即大「蠱」東實際只付出了32.5億元，就可以拿取了實際價值為130億元的資產，回報足足有4倍。餘下的10億元仍留在上市公司內。

各位「巴打」，大「蠱」東懂得運用「獨孤九劍」的鈍劍勢，化地產市道差成為自己的賺錢機會，勁不勁？

不過，上市公司運用「獨孤九劍」後，因沒有了優質投資物業，同時又不見了大量現金，「母體」便會變得較為虛弱，到底點算好？

各位「巴打」不用心急，請留待高仁下回分解，大「蠱」東的「種蠱」術。

【大「蠱」東蠱惑系列二之一】

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