2022年10月10日

二手估價全挫 按月最多8.5%

美國聯儲局持續大幅加息，近月一直困擾本港樓市，二手住宅業主紛紛劈價沽貨，導致銀行網上估價出現顯著跌幅。中原按揭董事總經理王美鳳表示，今年第三季本港樓市開始感受到銀行利率趨升的威力，而且息口走勢（幅度）仍存不確定性，所以9月樓市成交由減價盤主導，個別屋苑甚至有九成以上個案都屬降價成交，下滑幅度最多逾一成。

約三成單位跌幅逾5%

本報透過中銀香港（02388）及滙豐銀行的網上估價系統，追蹤15個主要屋苑的27個相關單位截至今年9月底網上估價走勢，不但全部未見調升，反而下調幅度有所擴大，兩家銀行同樣有約30%單位下調幅度在5%以上，個別降幅更接近8.5%。

王美鳳指出，今年頭9個月銀行網上估價按月下調的情況主要出現在第三季，原因是下半年開始港元拆息明顯抽高，並進一步升穿封頂息率，用家終於感受到息口向上的現實，「市場預期銀行好快會加P（優惠利率），心理上對加幾多（厘）有不確定性」，因而影響買家入市心態。

事實上，反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）最新報170.62，相對2021年8月的歷史高位191.34已回落10.83%，今年以來CCL累挫7.55%，當中第三季跌幅為6.61%，跌勢較急。

「9月上半月傳出美國加息幅度由原來0.5厘增加至0.75厘，物業買家憂慮升溫。」樓市變得近乎一面倒向下，「成交以減價盤主導，部分屋苑八、九成甚至九成以上成交個案都屬減價交易，個別削價超過一成，令網上估價下調幅度擴大。」王美鳳稱，9月減價成交個案會在10月的網上估價反映，估價料續錄得按月跌幅，惟本港正逐步消化加息因素，加上放寬入境限制，壓力測試門檻也降低，睇樓人數及買家入市意欲回升，相信第四季末樓價及估價跌幅可收窄。

另外，本報追蹤15個主要屋苑的27個相關單位，截至今年9月底的銀行網上估價，滙豐及中銀都未有上調單位估價，是今年2月後首見。其中，中銀更是全數單位網上估價向下，降幅3.33%至7.11%，當中按月下調5%以上的單位佔8個（29.6%）。8月中銀共有17個單位網上估價遭調低，減幅僅為0.54至2.91%。

沙田第一城29座高層G室，實用面積327方呎，中銀9月的估價為562萬元，較8月的605萬元調低43萬元或7.11%，呎價低見17187元。今年1月，中銀對該單位的網上估價高見656萬元，相隔8個月調低約14.3%。

至於荔枝角美孚新邨8期百老匯街130號高層A室，實用面積893方呎，中銀網上估價由8月的1181萬元勁減81萬元，至9月的1100萬元，降幅6.86%，呎價僅12318元。該單位2018年11月的中銀網上估價曾高見1370萬元，現時較4年前降幅達19.7%。

滙豐9月共有25個單位的網上估價錄得跌幅，介乎0.49%至8.46%；8月則有20個單位估價回落，幅度只有0.49至6.43%。滙豐9月共有8個或29.6%單位的網上估價按月下調5%以上。

沙田第一城14座低層D室，實用面積853方呎，9月網上估價跌穿1000萬元，至920萬元，較8月的1005萬元低85萬元，減幅達8.46%，呎價10785元。以滙豐2018年8月對該單位的估價高位1128萬元相比，最新估價明顯低18.4%。

綠楊康怡較高位估低兩成

荃灣綠楊新邨G座低層6室，實用面積445方呎，9月網上估價564萬元，較8月的603萬元下調39萬元或6.47%，呎價12674元。滙豐對上述單位最高估價為2018年9月的701萬元，現時已較高位下降19.5%。

至於鰂魚涌康怡花園H座中層3室，實用面積524方呎，9月網上估價720萬元，相對8月的765萬元調低5.88%，呎價13740元。該單位的網上估價在2019年8月曾上衝至900萬元的高紀錄，目前輾轉滑落20%。

 

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