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2022年9月29日

長實207億售波老道豪宅餘貨

長實集團(01113)宣布出售中半山波老道21號豪宅項目「21 BORRETT ROAD」尚未沽售的住宅單位、車位,連同項目欠負長實的銷售貸款,作價207.66億元,買家為獨立第三方LC Vision Capital(新加坡基金,由華瑞資本管理)。是次出售的收益估計約63億元,所得款項淨額預期作一般營運資金用途。房地產分析員認為,交易作價優厚,而且可提前回籠資金,長實沒有理由不賣。

新加坡基金購入 收益63億

消息人士稱,交易對買賣雙方均屬公平有利,乃雙贏局面;站在賣方長實而言,物業發展銷售是核心業務,向來奉行「貨如輪轉」營運策略,是次出售波老道項目全數待售單位予單一買家,可有效率地鎖定可觀利潤;而買方能以「大手優惠價」購入本港珍罕地段頂級豪宅,尤其環顧目前市場也難有足以媲美的優質物業,投資值博率高,一旦本港恢復全面通關後,波老道項目的升值潛力應該很理想。

該項目供應181伙住宅,開賣至今逾一年半,售出33伙,根據買賣協議,長實附屬公司擁有該物業其中152個住宅單位、242個住宅停車位及31個電單車停車位,當中4個住宅及8個住宅停車位已訂立買賣協議售予第三者但未完成交易。

交易定價上,按照未售出住宅(涉148伙,每個單位附帶1個住宅停車位)面積近32.79萬方呎,每方呎6.2萬元計,以及其餘86個住宅停車位每個500萬元、31個電單車停車位每個30萬元計算(下稱「未售出部分價值」)。通告指出,代價經買賣雙方公平磋商,並經考慮相關因素及情況後釐定,包括近期香港物業市場概況。

預期交易完成日最早為2025年3月28日,買方除先支付作價的10%作為訂金,另40%分5期每半年付款一次,餘下50%於交易完成時支付。

為有助交易完成,長實同意,可應買方請求,在交易完成時向買方提供最多103.83億元、相當於作價50%的貸款,利息以滙豐最優惠利率(P)減2.25厘計算,每月支付一次。

於交易完成前,長實可用銷售及管理代理的身份,以各方同意的價格售出尚待出售的單位及車位,收到的相關款項存入長實代表律師管理的「淨銷售收入」戶口,而銷售相關支出會自該戶口支付及報銷。

如果淨銷售收入為正數,買方應付的代價將減去有關金額,「前提是若淨銷售收入超過未售出部分價值,則該等淨銷售收入須被視為相等於未售出部分價值。」

簡而言之,長實售樓時如賺取高出「未售出部分價值」的利潤,多出來的利潤歸於長實;若淨銷售收入為負數,買方需要補償有關金額。此外,若業主取消買賣,買方也要按「未售出部分價值」向長實「買回」有關部分。

分析指樓面每呎6.2萬作價極佳

房地產分析員認為,在整體樓價趨弱下,是次交易的作價很好;長實過往推售該項目第1期,一如其他豪宅樓盤般銷售速度緩慢,而現時可一筆過出售全數餘貨,既不必用超過10年時間推盤才變現,且樓面均價達每方呎6.2萬元,比起樓市現況下豪宅市價不排除跌至每方呎4萬至5萬元,作價極佳「好難唔賣」;而且,就算政府放寬入境限制,豪宅需求有望回升,也不可能即時消化該148個大碼單位。

 

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