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2022年5月17日

瑞銀預警 按息升1厘樓價跌一成
金管再接59億沽盤 H按利率終會扯高

港滙走資持續,亞洲交易時段金管局接錢58.88億元,為今輪單次最大筆走資,雖然港元拆息(HIBOR)仍處於低水平,但瑞銀報告指出,如果資金持續流走,HIBOR和H按息會持續向上,甚至有機會令拆息掛鈎按揭(H按)到達封頂息,該行估算,若按息升1厘,將令供樓壓力增加,並導致樓價跌一成。

H按達封頂息3個月後料加P

自上周三(11日)起,港滙接連觸及弱方兌換保證,金管局先後5次被動承接港元沽盤,涉資共175.85億元,計及昨日亞洲時段一次接錢,T加2結算後銀行體系結餘周三(18日)會降至3199.99億元。

由於香港流動性仍相當充裕,多次走資後HIBOR續處偏低水平,相比第一次觸及弱方兌換保證,昨日隔夜息更微降至0.04333厘,與樓按掛鈎的1個月拆息上升約0.02厘至0.19173厘,按日同樣漲0.02厘。

瑞銀認為,美國加息和縮表,已令港美息差由年初持平,擴闊至現時約0.7厘,港元走資情況勢會持續並導致HIBOR抽升,該行預期,如果H按到達封頂息、即2.5厘水平,維持3至6個月後,港銀會有較大誘因調升最優惠利率(P),估計加幅最少為0.125厘。

以現時普遍銀行提供H加1.3厘按息計,H按觸及封頂息即HIBOR要升至1.2厘水平,較現水平有約1厘升幅,瑞銀解釋,以供款負擔能力作測算,如果按息升1厘,樓價會下挫10%。

上商研究部主管林俊泓認為,以現時港美息差持續擴闊,以及港元走資的速度估算,第三季內1個月HIBOR有機會攀至1.2厘或更高水平。

參考對上一次加息周期,美國聯儲局在2015年12月首次加息,1個月HIBOR要相隔近兩年時間,至2017年12月才升1厘。

樓市趨靜 地產股續受壓

按息上升不利樓價,而近日樓市銷售亦有轉淡跡象,瑞銀提到,最近元朗錦上路項目柏瓏I開售接近全數沽清,估計因為其定價較同區另一新盤低約一成,加上北部都會區效應所推動,但市區新盤表現明顯較遜色,如恒地(00012)大角咀樓盤利奧坊.壹隅及九龍東啟德新盤THE HENLEY II銷情慢熱,僅售出40%和12%,會德豐啟德MONACO MARINE的第二輪銷售亦只賣出27%,較第一輪的76%急跌。

而未來公私營住宅供應料增,加上政府收農地作興建物業之用,瑞銀認為,香港地產股估值會持續受壓,維持行業的「審慎」看法。

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