2022年5月17日

瑞銀預警 按息升1厘樓價跌一成
金管再接59億沽盤 H按利率終會扯高

港滙走資持續，亞洲交易時段金管局接錢58.88億元，為今輪單次最大筆走資，雖然港元拆息（HIBOR）仍處於低水平，但瑞銀報告指出，如果資金持續流走，HIBOR和H按息會持續向上，甚至有機會令拆息掛鈎按揭（H按）到達封頂息，該行估算，若按息升1厘，將令供樓壓力增加，並導致樓價跌一成。

H按達封頂息3個月後料加P

自上周三（11日）起，港滙接連觸及弱方兌換保證，金管局先後5次被動承接港元沽盤，涉資共175.85億元，計及昨日亞洲時段一次接錢，T加2結算後銀行體系結餘周三（18日）會降至3199.99億元。

由於香港流動性仍相當充裕，多次走資後HIBOR續處偏低水平，相比第一次觸及弱方兌換保證，昨日隔夜息更微降至0.04333厘，與樓按掛鈎的1個月拆息上升約0.02厘至0.19173厘，按日同樣漲0.02厘。

瑞銀認為，美國加息和縮表，已令港美息差由年初持平，擴闊至現時約0.7厘，港元走資情況勢會持續並導致HIBOR抽升，該行預期，如果H按到達封頂息、即2.5厘水平，維持3至6個月後，港銀會有較大誘因調升最優惠利率（P），估計加幅最少為0.125厘。

以現時普遍銀行提供H加1.3厘按息計，H按觸及封頂息即HIBOR要升至1.2厘水平，較現水平有約1厘升幅，瑞銀解釋，以供款負擔能力作測算，如果按息升1厘，樓價會下挫10%。

上商研究部主管林俊泓認為，以現時港美息差持續擴闊，以及港元走資的速度估算，第三季內1個月HIBOR有機會攀至1.2厘或更高水平。

參考對上一次加息周期，美國聯儲局在2015年12月首次加息，1個月HIBOR要相隔近兩年時間，至2017年12月才升1厘。

樓市趨靜 地產股續受壓

按息上升不利樓價，而近日樓市銷售亦有轉淡跡象，瑞銀提到，最近元朗錦上路項目柏瓏I開售接近全數沽清，估計因為其定價較同區另一新盤低約一成，加上北部都會區效應所推動，但市區新盤表現明顯較遜色，如恒地（00012）大角咀樓盤利奧坊．壹隅及九龍東啟德新盤THE HENLEY II銷情慢熱，僅售出40%和12%，會德豐啟德MONACO MARINE的第二輪銷售亦只賣出27%，較第一輪的76%急跌。

而未來公私營住宅供應料增，加上政府收農地作興建物業之用，瑞銀認為，香港地產股估值會持續受壓，維持行業的「審慎」看法。

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