2021年11月12日
內地房地產行業加快「國進民退」,繼周三市傳部分央企國企建議監管部門調整「三道紅線」指標,以便他們進行承債式收購,協助民企轉讓資產套現後,《華爾街日報》昨天引述知情人士稱,人民銀行正考慮為資金緊張的房地產企業開闢一條新途徑脫手項目,允許國有企業等買家,在被接管項目的債務不影響自身負債率之下,進行資產併購。
報道提到,由於預計房地產借貸限制可能會實施長達4年,導致國企不願出手收購,以免被收購項目的相關債務歸入國企的資產負債表,在現行「三道紅線」規則下,可能會影響這些國企的借款能力;若人行放寬限制,陷入困境的地產商能夠出售資產,將有助減少違約,緩和行業變化對經濟的打擊。對於有關調整將優待國企,知情人士形容,這給財困房企提供了一線生機,而非死路一條,並強調今次只是調整政策,而非改變政策。
知情人士指出,人行目前正考慮允許進行這種不計入負債率的承債收購活動,放寬房地產行業的借款限制,即是人行可能在根據槓桿率衡量買家借款能力時,不考慮其接手相關資產所承擔的債務額。
加快國進民退 回歸公用屬性
星級分析員、奧陸資本總裁兼投資總監蔡金強認為,國進民退明顯是近年政策目標,政府想要重塑房地產結構、以國企為主,令房地產不再是暴利行業、稍為回歸一些公用屬性,讓行業以低毛利及低槓桿發展,預防泡沫風險;若央企國企能在行業中扮演主要角色,便容易由政府控制,肥水不落別人田。近期民營房企面臨倒閉危機,相信不是政府想避免的結果,「死咗有人執屍體,唔係會有瘟疫。」
蔡金強表示,對民企而言,有關做法並非完全不利,有買家能夠接手資產,便可全身而退,「退出唔玩都唔會餓死」。然而,若資產質素參差,便沒有人願意接手,正如有傳恒大物業(06666)原來向部分在管項目寬免長達20年物管費,加上未有清償數以十億元計欠款,合生創展(00754)磋商不果後自然會退出交易。
利好潤地中海外股價
國有房企繼續被看高一線,蔡金強指出,放寬讓買家接管資產,利好有國企背景的潤地(01109)、中海外(00688)及保利發展(600048.SH)股價,由於現時民企步步為營,國企可趁勢把握機會壯大。對於昨天內房股普遍反彈,他稱該板塊累跌不少且遭到沽空,不時有短炒操作。
內地傳媒指部分房企近期擬在銀行間市場發債,瑞銀認為,這將為房企開闢新的融資渠道,加上人行或容許國企收購同業資產,有利於行業整體流動性,尤其可幫助資金緊絀的地產商。
瑞銀又稱,這亦表明政府正在對地產商違約個案增加的情況作出反應,相信短期內可能會有更多支持措施出台。
政府近期收緊商品房預售資金監管,瑞銀稱,若能放鬆預售資金用途,可幫助房企兌付境內外債務;一旦債券投資者看到房企有新資金來源,境內外債市均可望復甦,有利房企進行再融資。
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