2021年3月2日
香港人買樓安居愈來愈困難,受樓價高企、房屋供應不足及租戶大增等因素影響,自置居所比率持續下降。立法會秘書處昨天發表「自置居所對香港社會經濟的影響」《研究簡報》,指出整體自置居所的戶主中,年輕人僅佔7.6%;要上車買樓平均要等到44歲。
比例遠遜其他富裕經濟體
《研究簡報》提到,本港樓價於15年內急升近4倍,自置居所比率於2019年跌至49.8%的約20年新低,儘管去年第四季輕微反彈至51.2%,但仍低於2004年高位的54.3%,亦遠不及富裕經濟體系,包括英美歐盟及日本的60%水平。研究更稱,整體自置居所戶主中,年輕人只佔7.6%;首次置業人士的平均年齡由38歲推遲至44歲。
研究指出,在土地嚴重短缺和置業負擔能力下降的背景下,35歲以下的年輕世代於整體自置居所戶主中的比例,由1997年的22.1%(19.81萬人),大幅縮減至2019年的7.6%(9.82萬人);年輕世代單憑工作入息,難以追趕不斷攀升的樓價,亦未有足夠財力在物業市場跟其他買家競爭,據悉,置業困難是本港年輕世代感到無望的其中一個源頭,瀰漫着負面情緒。
與此相反,60歲及以上的年長人士,於自置居所戶主中的比例為41%(53.6萬人),較1997年的21%(19.21萬人)上升一倍。然而,貧窮情況報告顯示,於2019年約有11.2萬個擁有資產的長者家庭活在貧窮線之下,比例相等於居於自置單位年長戶主的五分一。政府視這現象為「貧窮線分析框架」的掣肘,但有其他意見認為這代表退休保障的不足。
66%還清按揭 有力買多層
此外,多達三分之二(65.7%)本地業主,已於2016年全面繳清按揭貸款,較2001年的48.5%、2006年的52.2%及2011年的60.1%有顯著改善;他們擁有較強購買力添置額外單位,作為子女的第二居所,或為收租的投資物業。研究稱,這或是由於從事經濟活動的家庭收入年均增長2.5%,令他們可以提早清還按揭,而樓價短短15年間急升391%,亦令業主有更大財政空間決定如何及何時清還按揭債務。
研究又提到,私樓市值於1997年至2019年間累升兩倍至約12萬億元,2019年私樓總值約為本地生產總值4倍,遠高於美國的1.6倍;樓價變化帶來的財富效應,對本地消費及本地生產總值,可以產生重大影響。
未來10年私樓供應仍緊絀
《長遠房屋策略》未來10年私樓建屋目標僅年均1.29萬伙,低於過去10年約1.35萬伙的實際年均建屋量,可見供應仍緊絀,儘管資助出售房屋在未來10年的年均建屋目標由2100個提高至約9100個,但整體可供出售房屋的數量,與社會需求仍存在頗大距離。中長期展望,提升自置居所比率仍然充滿挑戰。
中文大學經濟學系副教授莊太量認為,香港的自置居所比率較其他地方低,並非不合理,香港有其獨特因素,由於公營房屋規模較大,本港有約三成人住公屋,實際有約八成人已滿足居住問題。
他又說,港人難以自置居所並非供應不足問題,而是由於樓價貴,並且要負擔較高首期;即使增加供應也難令樓價回落,自置居所比率長遠未必能提升。
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