2019年7月18日
本港經濟前景轉差,企業放慢業務擴張步伐,承租寫字樓態度審慎,令租賃交投萎縮。據仲量聯行統計,6月整體甲級寫字樓新租出面積按月大幅減少63%,只有22.29萬方呎,屬2016年10月後、近32個月新租面積最少的一個月,拖累整體甲級寫字樓市場出現負吸納量(遷出騰空的樓面多於新租出的樓面),租金更按月下跌0.3%。
僅22萬方呎近三年最差
仲量聯行發表《香港地產市場觀察》指出,甲級寫字樓的租賃氣氛繼續受到爆發近一年的中美貿易戰影響,租賃需求走弱。6月整體甲級寫字樓新租出面積只有222852方呎,較5月的607864方呎,劇減63.3%。而對上一次較少新租樓面的月份,已是2016年10月,當時成交新租面積約21.92萬方呎。換言之,今年6月屬接近3年來,甲級寫字樓租賃交投最淡靜的一個月。
新租賃成交按月急跌,加上有不少樓面在原租客遷出後仍處於待租的狀況,令6月整體甲級寫字樓市場錄得13.95萬方呎負吸納量,為年內第三度出現單月負吸納量。
租金按月跌3% 空置率升
由於企業租賃活動大減,整體甲級寫字樓空置率由今年1月的4.4%,上升至6月的5.4%。除中環一直維持2.3%外,其餘各商業區的空置率俱呈現惡化,當中港島東由年初的1.9%,急升至6月的4.4%,主因區內有新商廈剛落成入伙而尚未全數租出,推高港島東甲級寫字樓的空置率。另外,九龍東最新空置率高達12.6%,屬全港主要商業區之冠,較1月的10.3%高出2.3個百分點。
面對租賃需求前景不明朗,部分業主願意調低叫租,冀加快物色租客承租騰空的樓面,令整體甲級寫字樓租金按月下跌0.3%,平均每方呎月租77.3元。中環甲級寫字樓平均呎租按月回落0.3%至130元;灣仔及銅鑼灣甲級寫字樓租金跌幅高於整體,達0.7%,至平均呎租72.3元。
事實上,市場近期新錄得承租的個案,租金較年初有相當跌幅。如金鐘力寶中心1座19樓一個單位,日前以每方呎63元獲承租。資料顯示,同座20樓單位,在今年2月時以每方呎65元租出,撇除樓層因素,租金已有約3%跌幅。
貿戰拖累 中企放慢擴充
仲量聯行研究部主管馬安平稱,中美貿易戰拉鋸一段時間後,對甲級寫字樓市場的負面影響逐漸浮現,尤其是以往相當積極的中資公司,已大幅放慢擴充步伐,承租新寫字樓樓面銳減。此外,共享工作間這股近年甲級寫字樓市場的新勢力,在搶佔一定市場份額後,也減少承租新樓面。
馬安平認為,下半年甲級寫字樓的租賃氣氛繼續受經濟環境拖累。不過,目前空置率仍屬偏低,而中環區又欠缺供應,雖然租金走勢疲弱並已見頂,但下跌幅度有限。該行預期,下半年甲級寫字樓租金下跌5%以內,在抵消上半年升幅後,有望持平或錄得輕微增長。
戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝表示,中環有個別機構遷離或縮減租賃規模後,區內甲級寫字樓待租率仍只有4.9%,屬偏低水平,對租金有支持。由於寫字樓租賃市場反應較滯後,香港經濟轉差及近期發生的政治事件,要在半年至9個月後才在市場反映,但估計企業大規模遷離的個案不多。
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