2019年6月29日
政府銳意增建更多公營房屋,惟未有「神仙棒」可大增整體土地供應,導致私人住宅地皮供應劇減。發展局周五(28日)公布2019至2020財政年度(下稱本年度)第二季度(即2019年7至9月,下稱下一季)賣地計劃,僅推出兩幅賣地表住宅地,共提供1350伙,較今年4至6月(下稱本季)的2100伙相差約36%,是自2017年4至6月僅得500伙土地供應以來,5個季度新低。倘若連同鐵路項目和私人重建等計劃,下季推地合共可建約2480伙,是政府去年底公布調整公私營住宅供應比例至7比3以來,私人住宅土地供應連續兩季減少。
啟德臨海地王估值逾200億
發展局局長黃偉綸周五宣布,下一季將推出兩幅賣地表住宅地,分別來自九龍東啟德和屯門區,共提供1350伙,其中九龍東啟德第4A區2號住宅地(下稱4A2地皮)較矚目,屬於享有維港景的跑道區「前排」靚地,毗鄰周三(26日)批出的第4C區1號住宅地(下稱4C1地皮),可建樓面面積約120.51萬方呎,發展商需要提供長者和兒童相關的社福設施,測量師估計地皮市值達204.9億至229億元,勢挑戰跑道區一帶住宅地造價紀錄,每方呎樓面地價(下稱樓面呎價)約1.7萬至1.9萬元。
另一幅將於下一季登場的賣地表用地,位於屯門景秀里和景峰徑交界,鄰近新地(00016)6月開售的新盤御半山II期,可建樓面僅3.76萬方呎,估值約1.9億至2.6億元。
除前述兩幅官地,港鐵(00066)下一季將推出香港仔黃竹坑站物業發展項目第4期招標,料可興建約800伙,連同私人發展商手上的重建項目,下一季整體私人住宅用地共可建約2480伙,較本季的2940伙下降15.6%,連跌兩季。
面對私人住宅土地新供應減少,黃偉綸強調,本財政年度首兩個季度(即4至9月)私人住宅土地提供的單位共5420伙,相當於本年度供應目標1.35萬伙約四成,對全年度達標仍有信心。他指出,政府預計本年度來自私人發展商手上的重建項目可提供約3000個住宅單位新供應,惟政府能夠控制的程度有限,此類項目首兩個季度暫涉及約1170伙,若餘下兩個季度勢頭持續,將有助全年度整體私人住宅地供應達標。
對於剛售出的4C1地皮樓面呎價,比毗鄰較早前賣出的用地低約8%,黃偉綸指出,4C1用地的樓面呎價仍高於今年初售出的另一幅臨海地皮,「整體來說,市區住宅的地價相對穩定,我們看不到因為最近市場或社會上一些氣氛對地價影響很大。」
土地供應落後新盤去貨速度
事實上,私人住宅地可提供的單位數目明顯大減,甚至追不上新盤銷售進度,以今年1至6月為例,截至6月28日,共有約10868個新盤單位售出,由於周六和周日(29及30日)有合共約811個新盤單位推售,估計上半年新盤總銷量逾1.15萬伙,較今年1至6月來自各渠道的私人住宅用地可建約8020伙,超出約43%;而單計3月新盤售出2812伙,已較下一季各渠道住宅地可建約2480伙,多約13%。
萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文相信,政府本財政年度第三和第四季度推地「唔會快」,由於市場上依然有多項不穩定因素,估計下半年發展商投地出價「唔會太進取」,料入標時將更具選擇性和策略性。
普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典認為,政府全年供應達標並不困難,由於私人住宅新供應需要數年才完成建築工程,短期本港樓價將較受外圍環境和利率等因素影響。
浸會大學財務及決策系副教授麥萃才分析,政府主攻公營房屋供應,其定價已改與市民負擔能力掛鈎,反映政府「放棄咗私樓話事權」,雖然近月中美貿易戰和社會氣氛等負面因素湧現,樓價仍持續上揚,「希望私樓樓價大跌的想法不切實際」,並估計約5至8年後,私宅落成量會逐步回落。
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