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2014年10月8日

高天佑 新聞點評

從執平貨到藍燈籠

內地安邦保險豪擲19.5億美元(約152.1億港元),向希爾頓集團收購全球最豪華酒店之一、有83年歷史的紐約華爾道夫(Waldorf Astoria)酒店,打破了美國酒店成交額紀錄;這照例又會引起一個問題:「此情此景是否就像1980年代,日本企業在紐約瘋狂收購洛克斐勒中心等地標物業?」弦外之音是,當年日本巨企的霎時衝動和短暫豪情過後,該國經濟很快便爆煲,因此在某些人看來,這類掃貨行徑猶如「藍燈籠」,乃見頂不吉之兆,擔心中國經濟將「樂極生悲」。

鷹君「元朗價」買Setai酒店

不過,事情的分析又不能如此簡單籠統。回看2008年金融海嘯後,第一家在美國「執平貨」收購地標物業的中國企業是鷹君(00041)。筆者於2012年寫過《鷹君元朗價錢買曼哈頓酒店》,鷹君當時斥2.29億美元(17.9億港元)收購了曼哈頓第五大道的5星級Setai精品酒店。

該酒店樓面面積29.7萬方呎,按收購價計,相當於呎價6013港元,在當時確是「元朗樓價錢」(現時連天水圍單位都買不到),卻買到紐約最黃金地段的5星級地標酒店,因此筆者當時盛讚鷹君主席羅嘉瑞醫生有眼光,懂得把握美國經濟衰弱執平貨。由此看來,這宗交易當然非「藍燈籠」,而是至抵精明眼。

繼鷹君後出手的是SOHO(00410)大股東張欣,去年5月牽頭組成財團,斥7億美元(約54.6億港元)收購了紐約著名地標、樓齡46年的通用大廈(General Motors Building)40%股權。按成交價計算,該幢50層高、樓面200萬方呎的曼哈頓甲級寫字樓,總值136.5億港元,平均呎價6825港元,比觀塘工廈的價錢猶不及。

值得注意,在金融海嘯爆發前的2008年2月,一家由卡塔爾及科威特主權基金牽頭的財團,斥28億美元(約218.4億港元)收購了紐約通用大廈。與之相比,張欣的買入價只是「六折」,像執死雞多過接火棒。

復星購OCMP最抵

之後,還有復星(00656),於2013年10月斥7.25億美元(約56.6億港元)收購了華爾街地標、毗鄰紐約交易所的第一大通曼哈頓廣場(OCMP)。該幢甲級商廈樓高60層,樓面220萬方呎,按收購價計,平均呎價僅2573港元,可說是中國企業收購海外物業個案之中,牌面上最「抵買」的一宗。

何以這麼筍?皆因OCMP原為摩根大通總部,但摩通近年陸續把部門遷移至新大本營,故早於2008年已開始叫價20億美元放售,可是隨即遇上金融海嘯,美國商業樓市大瀉至今,食得起如此巨型空置樓面的潛在買家有限。市場此前估計,OCMP的成交價將介乎6億至10億美元,復星的收購價算是中間偏低水平。

對中國企業來說,美國樓市的吸引之處除因估值處於低谷,更由於在多輪量化寬鬆(QE)之下,美元融資便宜,有物業抵押的商業貸款利息可低至2厘左右,相比內地經常「錢荒」而利率高企,猶如天與地。因此,中國企業在美國借便宜美元、買便宜物業,回報特別可觀。復星CEO梁信軍曾說,預料OCMP的租金回報率達14%,計及便宜槓桿後的內部回報率(IRR)將會更高。

不過,有別於上述三宗「執平貨」,筆者認為安邦今次買華爾道夫酒店不算便宜。一來,以該酒店樓面168萬方呎計,收購平均每方呎9054港元,牌面看稱不上便宜。

安邦醉翁之意不在酒

二來,雖然該酒店歷史悠久、名氣懾人,貴客包括中國的李鴻章、萬人迷瑪莉蓮夢露及歷任美國總統等,但在商言商,酒店通常是回本期最長的商用物業,而美國高級酒店業市道仍然疲弱。根據希爾頓集團今年次季業績,期內華爾道夫酒店系列的入住率僅75.6%,在該集團9個酒店系列之中排尾二,僅勝於Conrad系列。

在酒店業而言,賺蝕分水嶺一般為入住率60%至70%左右,華爾道夫酒店雖不致虧損,回報率亦不會高。

事實上,希爾頓集團對於旗下這幢最貴重物業一直很頭痛,曾考慮重建為住宅以提升資本回報率,但因已被紐約市列為歷史地標而不易過關;去年又將之抵押,借取一筆5.25億美元5年期分期貸款。

希爾頓今次以高價出售華爾道夫酒店予安邦,同時獲得該酒店今後100年的經營權,可謂一舉兩得之極划算交易,一方面套現巨款以強化投資回報,同時繼續享有該酒店的名氣及地位。

至於安邦的盤算,或許是吸引中國豪客以提升入住率,但中國人外遊亦未必想日夜見到同胞,稍一不慎更恐會損害該酒店的品牌聲譽,得不償失。筆者估計,安邦此一收購有賬面以外的考慮,意圖在國際上打響名堂。

所謂一朝天子一朝臣,在政商關係複雜的中國,平保(02318)於過去十多年急速崛起,而安邦近兩年非常出位,不少人猜測它會否是「新朝代的平保」;依此看,今次豪氣收購便很切合其身份。總的來說,其收購價雖不算便宜但亦未算瘋狂,暫時不虞是「藍燈籠」。

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