內房銷售低迷死結有望打破

雖然一線城市的廣州（包括惠州及廣東省的中山市）、深圳周三率先打響自9月1日起落實「認房不認貸」利好政策「第一槍」（東莞、江蘇及武漢昨天傍晚亦官宣今日起實施相關信貸政策），不過這反證當前樓市銷情仍疲弱低迷──龍頭房企之一的萬科主席郁亮昨更指出，「2021、2022年全國商品住宅新開工面積分別下降11%及40%，今年1至7月繼續下降25%」，按這個下滑程度，預計今年新開工面積僅6.6億方米，將跌回至2006年的規模，更指「市場顯然是跌過頭了」，重申「希望已出台的政策盡快落地實施」。

在樓市陰霾揮之不去下，在8月最後一個交易日，地產股不升反瀉、有近10隻股份跌停下，拖累A股三大指數全線下滑0.5%至0.6%。在岸人仔雖然企穩，但北向資金似乎鐵下心腸繼續走資──昨天再淨賣出近43億元（人民幣．下同），錄得連續5個交易日淨流出；8月合計共「走資」近897億元，創單月淨賣出額的歷史新高。

令市場憂慮的是，自7月24日政治局會議以來，連串刺激經濟的組合拳接續推出，但A股三大指數8月竟全線鎩羽而歸──滬指、深證成指、創業板指月跌幅分別高達5.2%、6.8%及6%。以頭8個月合計，僅得滬指微揚0.97%或30點；深證成指及創業板指不僅在8月全部蒸發之前累積升幅，還要倒挫5.4%及10.4%，印證若經濟未加快復甦，縱使印花稅減半亦無力挽。

監管層繼續不懈地推出「救市」措施，央行及國家金融監督管理總局昨晚再推出重磅招數救市，名為《關於調整優化差別化住房信貸的通知》，重點包括分別將首套存量房貸下調，以及首套、二套首付比例下調：

（一）首套個人住房貸款最低首付款比例統一為不低於20%；二套房則統一為不低於30%。

（二）首套個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行，二套房則調整為「不低於相應期限貸款市場報價利率加20個基點」。

（三）央行及金融監督管理總局將指導各地因城施策，自主確定轄區內各城市首套及二套住房貸款最低首付比例及利率下限。

（四）明確自9月25日起「降低存量首套住房貸款利率」，新發放貸息由金融機構與借款人自行協定，但在LPR上的加點幅度，不得低於原貸款發放時所在城市首套住房貸款利率政策下限（估計平均降幅約0.8個百分點，假設房貸利率降至4.3厘，上億戶業主每人每年約可減省5000元利息支出）。

上述4招相信可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入影響，同時有利借款人在減少利息支出下，加快轉化為擴大消費和投資，打破目前樓市銷售低迷的「死結」。消息公布後，離岸人仔一度飆升逾300基點，重返7.27區間。

一如本欄周三預告，政治局會議昨天召開，但未有定出「三中全會」召開時間，只審議了幹部教育培訓條例及規劃。

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— 穆真

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