甲廈空置危機拆彈還看雙基

本港甲級商廈空置率高達14.7%，遠超過新加坡（4.6%）。好似恒基地產（00012）耗資260億元打造、外形酷似「啤酒罐」的中環美利道超級商廈The Henderson，預租率據報約為30%，尚有七成樓面待租。恒地在同區還有另一個更大規模地盤，龍和道「地王」項目投資額達630億元，落成時將帶來額外100多萬方呎樓面，市場不易消化。若計及內地戰線，新鴻基地產（00016）未來幾年在上海徐家滙、香港西九龍將合共有投資額逾1000億元的商業項目竣工，面臨的挑戰不小。在WFH、「脫鈎斷鏈」等趨勢下，大地產商如何應付商廈空置危機，「雙基」可謂動見觀瞻。

據測量師行高力國際（Colliers）最新研究報告，本港截至3月底，甲級商廈空置率達到14.7%，較2018年末水平（約2%）大幅提升，亦顯著高於新加坡（4.6%）、東京（4.6%）、倫敦（6.8%）等其他國際城市最新空置率。更值得關注的是，隨着港府此前幾年大力賣地，今年將陸續有多個大型商廈項目落成，合計增加接近1000萬方呎樓面供應，對市場消化能力構成進一步挑戰，空置率可能「高處未算高」。

The Henderson七成樓面待租

例如近日最受矚目是恒地美利道The Henderson項目，建築工程接近平頂，由著名建築師行Zaha Hadid設計的特色花瓣概念外觀已見雛形，有中環口痕友形容似「一打啤酒罐」，為CBD商廈群注入活潑氣息，更吸引不少途人「打卡」。該物業前身為美利道停車場大廈，港府在2017年推售地皮，由恒地斥233億元天價奪得，樓面約47萬方呎，呎價達5萬元，刷新官地「地王」紀錄，總投資額據估計達到260億元。

據Bloomberg日前引述消息報道，該項目預計今年內落成，但目前預租率僅約30%，已敲定的租客包括拍賣行佳士得（Christie's）、加拿大退休金投資局（CPPIB）等，仍有七成樓面「待租」，對於這種級數的大project可謂不太尋常。

距離The Henderson幾步之遙，在夏慤道有另一幢商廈正在興建，即長實（01113）旗下長江集團中心二期（前身為和記大廈），樓面約55萬方呎，同樣預計今年落成，據說剛「開齋」簽到第一位租客，由一家內地企業租用半層樓面。該項目整體預租率暫時未明，不過Bloomberg消息指出，同系的長江集團中心一期（位於皇后大道中）目前空置率約25%。

講到近年「中環大好友」，始終非恒地莫屬。繼The Henderson後，該集團在2021年再豪擲508億元，擊退一眾對手，奪得龍和道「新地王」項目，總樓面面積約162萬方呎，投資額據估計達630億元。換言之，單計這兩個地標級新項目，恒地在中環CBD押注接近900億元，絕對雄心萬丈。

「九龍大好友」新地重錘買地

本城另一巨擘新地則堪稱為「九龍大好友」，近年在啟德及西九重錘買地。好似西九高鐵站上蓋商業項目，總樓面達316萬方呎，於2019年11月社會「立立亂」之際，由新地斥422億元奪得，投資額料達700億元。與此同時，新地在內地也相當進取，近年投入巨資發展上海徐家滙ITC商業綜合體項目，總樓面達760萬方呎，投資額據估計超過400億元，整個項目料於2024年底落成。

相較之下，長實近年除了把和記大廈拆卸重建，較少在本港新增商業項目投資，還在2017年出售中環中心、套現逾400億元。九倉系亦採取較保守態度，專注於住宅及零售業務，沒什麼新落成商廈須面對「招租」煩惱。

講到底，全球大部分市場的商業地產（Commercial Real Estate, CRE）現時都吹逆風，華爾街不少投資者把CRE視為最大「灰犀牛」危機。事關WFH（居家工作）、hot-desking（共享辦公桌）、AI（人工智能）等新趨勢興起，許多大小企業都在縮減租賃辦公室面積，致令空置率上升，租金偏軟。因此，CRE估值面臨下調壓力，繼而可能拖累銀行須為抵押品減值，最終引發連鎖反應，損及金融業。

商業地產招租須具創意

不過香港的情況比較特殊，除了受上述種種因素影響，亦面對地緣政治格局變化，例如近年部分跨國企業從香港撤退或者收縮規模，內地企業則未能填補缺口。換句話說，新型辦公趨勢加上商業機構的政治考慮，對本港CRE市場造成雙重打擊，難怪連中環甲級商廈也出現空置問題。

當然，本港大型地產商大多由七十年代發展至今，見慣風浪，兼且根基雄厚、負債率（相比內房商）較低，不難穩坐釣魚船。市場現時關注恒地和新地有何創意招數，替未來幾年落成、總投資額達千億元的大量商廈樓面招租，或可為CRE行業帶來啟示。畢竟中環有別於啟德，頂級甲廈斷不會轉型為「簡約公屋」，但不妨考慮把部分樓面暫時改做「高級人才宿舍」，配合「高才通」人潮湧來香港。

(編者按：高天佑著作《中產必須死》現已發售)

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