危樓事件頻傳險企或成贏家

近日關於「危樓」的新聞密集發生，繼本港及內地分別有人「擅拆主力牆」引起憂慮，天津市還有一個大型住宅項目出現大規模「地陷」，涉及逾40幢樓宇，近3000名居民被緊急疏散。這事件肇因懷疑是附近新建一座溫泉酒店，在地底1300米抽取地下水，導致沙土移位。「危樓」屬於低概率、高損失的風險事件，理論上可透過買保險對沖；但各地法規有別，一份保單未必能覆蓋所有天災與人禍，在某程度上，為保險商帶來更大商機。

天津住宅地陷疏散3000居民

天津「地陷」事件自5月下旬開始發生，地點為津南區碧桂園（02007）鳳錦庭院住宅項目，當地居民最初發現區內馬路出現一條裂縫，隨後同類裂縫愈來愈多、愈來愈大，甚至部分樓宇也陸續傾斜；從現場照片及視頻可見，整個情景頗似荷里活「末日電影」畫面。

及至5月31日深夜，津南區人民政府宣布啟動緊急疏散，把該住宅項目近3000名居民安置往周邊酒店，並圍封多幢樓宇，禁止任何人未經批准內進。天津市政府已成立工作小組，派專家赴當地勘探檢測，事件成因尚待進一步調查。另據內地媒體報道，鳳錦庭院附近有一座新的溫泉酒店正在興建，需要打一口約1300米深的溫泉井，懷疑因未及時回灌地下水，導致附近土地沙石移位，引起地面及道路塌陷，並影響樓宇地基。

資料顯示，鳳錦庭院項目早於2009年落成入住，當中包括高樓住宅及別墅，共有超過40幢樓宇，提供約1400個單位。假如今次事件真的由附近新建溫泉酒店導致，且涉及深達1300米的溫泉井，那麼鳳錦庭院的發展商碧桂園未必需要負上責任。另一方面，相關物業若淪為「危樓」，甚或需要拆卸，近1400戶業主面臨無家可歸兼血本無歸，不知可以向何處追討。

在天津「地陷」事件之前，內地哈爾濱及本港將軍澳分別有私樓租戶及業主涉嫌在裝修時擅自拆除樓宇結構主力牆，有可能拖累整幢樓宇變成「危樓」。尚幸該兩宗拆牆事件涉及範圍相對較小，進行加固補救工程後，有機會避免「拆樓」甚至「冧樓」。相較之下，鳳錦庭院牽涉的並非個別主力牆遭拆除，而是大規模地陷，部分樓宇用肉眼看已像「比薩斜塔」傾側，難以想像還可怎樣補救。

無論如何，「危樓」新聞近日頻傳，有機會對樓市構成間接影響，既令準買家在入市前猶豫不決，連現有的業主及住戶也會人人自危。畢竟很難確保同一幢樓宇其他單位有否「拆牆」隱患，至於地面塌陷、地層移位、地基動搖等問題就更難逆料，而這些風險隨時危及「身家」以至「性命」。

拆主力牆風波催旺「火險」

整體而言，「危樓」屬於低概率、高損失的風險事件，理論上可透過買保險對沖。惟各地情況及法規有別，例如日本作為地震高發地區，當地業主除了「火險」，還要購買「水險」和「地震險」，方可覆蓋大部分「天災」與「人禍」風險，而代價是總保費負擔不菲，全保每年開支一般達到租值5%以上。

回說香港，與住宅物業有關的保險不算太普及，最主要是買家或業主若想申請按揭，便會被銀行要求購買俗稱「火險」的樓宇結構保險，每年保費通常介乎按揭貸款額之0.04%至0.2%。但本港有接近90萬伙住宅已經「供滿樓」，又有些豪客「夫披」（full paid）買樓、毋須向銀行借貸，該些業主購買「火險」則純屬optional。

值得留意，「火險」只是一個慣用俗稱，該類保險的正式名目是「樓宇結構保險」，涵蓋的不只火災，還包括其他可能危害樓宇結構而影響物業價值的意外風險，例如水災、颱風、山泥傾瀉、地陷、結構牆受損、煤氣管爆炸等（視乎不同保險產品具體條款）。因此，業主若有購買「火險」，遇上同幢樓宇有人「拆主力牆」而影響其物業價值，原則上可申請賠償。當然，「拆牆」的若是業主本人，涉嫌違反《建築物條例》，實屬「自己攞嚟衰」而非「意外受損」，肇事單位的「火險」通常會失效，更可能面臨其他街坊民事索償。

自從將軍澳日出康城「拆牆」事件發生後，本港部分保險商趁機在網上加強推廣其「火險」產品，短期內相信有助取得更多生意。不過「火險」這個俗稱始終容易令人誤解，以為它只涵蓋「火災」。保險商或需為樓宇結構保險「正名」，甚至推出更多元化的「危樓保險」產品，有機會成為更大贏家。

(編者按：高天佑最新著作《中產必須死》現已發售)

歡迎訂購：實體書、電子書