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2022年12月2日

高天佑 新聞點評

樓市企穩望春季

本港樓市未止瀉,全年跌幅很可能超過12%,各大發展商表現尚算「硬淨」,未有大幅劈價推盤,遑論響應地產代理龍頭、中原老闆施永青之「蝕本賣樓」呼籲。隨着美國聯儲局即將放緩加息,同時內地放寬防疫措施,市場現寄望樓市可於明年首季企穩回暖,上演「小陽春」。但美好願望萬一無法成真,則不排除新盤「蝕賣」成為現實。而「劈」或「不劈」的風向標,相信還要看「樓市工廠」長實(01113)。

據差餉物業估價署統計,本港10月份私人住宅售價指數報352.4,按年下跌11%,創2017年11月以來新低;按月跌幅亦由2.1%擴大至2.4%,可見跌勢加劇,未呈現企穩跡象。若看更貼市的中原城市領先指數,截至11月底,本港樓價已從高位回落逾16%。

相比起樓價指數,更「恐怖」的是成交宗數及樓市新聞。10月份全港住宅成交(一手和二手合計)僅3148宗,按年銳減32%;全港現有約4.1萬名持牌地產代理,相當於平均13人搶1張單,市況比過往兩年「半封城」抗疫(全港停課、居家辦公)期間更加淡靜,「冰封」程度前所未見。

與此同時,偶有成交則往往被形容為「大劈價」,「劈幅」動輒達兩三成,但通常是由此前進取叫價開始計算,不一定真的較市價大幅折讓,實有誇張成份。舉例說,某屋苑某單位同類成交市價約1000萬元,業主曾叫價1200萬元,最終減至900萬元賣出,地產代理會形容為「勁劈25%」,實質折讓僅約10%。

儘管市況冷清,各大發展商仍頗為「硬淨」,未有大幅減價推盤。今年截至10月份全港僅賣出9000多個一手住宅單位,11月只錄得300多宗成交,全年銷售量料創2008年以來新低。鑑於去貨不暢,截至第三季末,全港一手現樓貨尾達1.47萬伙,創15年新高,較去年同期大增近4000伙。

發展商「坐貨」四大原因

發展商為何寧願「坐貨」也不劈價?背後主要有四大原因。首先,正如本欄上周在〈地產代理嗌救命〉一文指出,即使特區政府銳意加速「造地」,本港長遠房屋供應依然緊張。據房屋局最新公布,未來3至4年一手住宅潛在供應約9.5萬伙,較此前的9.9萬伙高位有所回落;已批地未動工單位僅約1.5萬至1.7萬伙,創近10年新低。

其次,本港發展商多年來見慣風浪,經營風格流於保守,財務槓桿比率甚低,同時大多有收租、基建(例如電力、電訊、煤氣、交通)等業務幫補收入,有條件「穩守」,未須急於拋貨套現。

第三,身為地產代理龍頭的中原老闆施永青日前在報章撰文,直指本港發展商遇到「心理關口」,皆因目前樓價(對比近年地價及建築成本)處於「賺蝕邊緣」,發展商再減價就等於「蝕本賣樓」。「做老闆的,沒有人願意做蝕本生意」,所以他們「寧犧牲銷量,也不肯放棄價位」。

最後、亦最重要的是「希望在明天」。業界普遍認為,本港始終「地少人多」,長遠房屋供應緊張,同時「一國兩制」及身為中國國際金融中心等優勢基本不變,目前困擾樓市的主要是移民潮、美國加息及疫情因素。樂觀來看,「要走的人」或已走得七七八八,美國通脹又有跡象受控,聯儲局主席鮑威爾剛於周三明言「最快12月放緩加息」,內地北京、廣州等城市亦開始放鬆防疫封控措施。

換言之,衝擊樓市的主要因素皆有紓緩兆頭。假若聯儲局落實減慢加息,兼逢內地與香港「局部通關」,讓港府「搶人才」漸見效果,市場寄望樓市可於明年首季企穩回暖,甚或上演「小陽春」,相信這也是各大發展商正在等待的去貨時機。

長實明年推盤成風向標

講到底,「蝕本賣樓」對於本港發展商絕非天方夜譚,於1998至2003年經濟低迷及2008年金融海嘯期間,發展商劈價推盤毫不示弱,為求資金回籠不計賺蝕,惟最大關鍵繫於對後市的判斷。倘通脹受控、減輕加息、局部通關等願望未成真,本港樓市明年年初續瀉,屆時可能新盤「蝕賣」會成為現實,那也可算是樓市走勢的分水嶺。

值得留意的是,歷來劈價推盤一般由「樓市工廠」長實帶頭,但正如該集團執行董事趙國雄最近接受媒體訪問時指出,長實近年投地已轉趨審慎,所以今年推售新盤有限,年初至今本港售樓業務收入約260億元,絕大部分來自半山波老道豪宅項目(以逾207億元把所有貨尾售予新加坡華瑞資本)。長實集團明年擬推出多個新盤約2400伙單位,包括屯門飛揚2期、黃竹坑站上蓋3期等,最快可於首季開盤,「劈」或「不劈」料將成為風向標。

 

(編者按:高天佑著作《中產必須死》現已發售)

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