得中原得天下救鄭州救全國

古語有云「得中原者得天下」，「中原」意即現今河南省一帶，該省省會鄭州恰是近年中國樓市危機最大重災區，爛尾樓比率冠絕全國，還爆出「假銀行」風波。不過近日傳來好消息，鄭州市政府與國家開發銀行簽訂協議，將獲得3000億元（人民幣．下同）貸款，用於推動「棚改房票化」等救市措施。此消息刺激內房股連日大反彈，一來因為「棚改」實屬救市「大招」，在2015年曾奏奇效；二來今次「國開行放水」雖僅限鄭州一市，但若這個最大重災區也能激活，全國樓市自然有望「起死回生」。

「大招」瞄準爛尾盤重災區

作為擁有1億人口的華中大省，河南在2015至2019年發展勢不可擋，尤其號稱「中原一哥」的省會鄭州，位處高鐵「四縱四橫」網絡核心，被視為潛力無限，有條件問鼎「一線城市」席位，吸引大量地產商投資開發新盤。惟2019年以來，鄭州頗為運滯，新冠疫情及華中水災造成重創，多番「封城」抗疫，去年夏天「千年一遇」暴雨更導致接近400人死亡及失蹤，原市委書記徐立毅問責下台。

屋漏逢夜雨，此前幾年動工的新樓盤陸續進入銷售期，銷情卻相當慘淡。據內地傳媒統計，河南省新盤「爛尾」比率高達28%，冠絕全國，意味每4個新盤最少有一個出事。除了發展商及買家遭殃，金融體系亦受牽連，河南省4月份爆發「假銀行」事件震驚全國，涉及逾40萬儲戶和接近400億元款項，事緣有人涉挪用存款放貸予地產商，無力還債導致爆煲。

正因如此，鄭州被視為樓市危機最大重災區，現時債務纏身的房企如恒大（03333）、融創（01918）、世茂（00813）等，都在當地投資了數以百億元開發新盤，如今浮出大堆滯銷爛尾盤，不知如何收科。

在晦暗中最近傳來好消息，鄭州市政府本周二宣布，已與國開行簽署協議，將獲得3000億元貸款「加大對房地產企業金融支持」，其中1600億元專門用於「棚改貸款」，「通過收購現有安置房、房票等機制來緩解開發商流動性」。

今年6月，筆者寫過〈「棚改房票化」奇招救市〉一文，鄭州市政府當時已提出用「房票」代替現金向拆遷戶發放賠償；這有點像本港「消費券」，惟只可用於「買樓」，且須於一年內使用。記得在2015年「大時代股災」後，內地樓市深陷低迷，中央政府推出「棚改貨幣化」政策，直接向拆遷戶提供現金補償（代替安置房），救市效果立竿見影；這一輪鄭州新政堪稱為「棚改貨幣化」2.0加強版，皆因「現金」尚且可作其他用途，「房票」則只能買樓。

不過，鄭州新政仍有一個難題待解，就是「錢從何來」，事關地產商收到「房票」後，最終須向政府兌付套現，方可緩解流動性危機；而鄭州市如同很多地方政府，疫潮下稅收及賣地收入銳減，早已「自身難保」。鄭州當局今趟獲得國開行「放水」3000億元，正可排除最後一個障礙，讓「棚改房票化」得以大舉推行。

值得留意，2015年「棚改貨幣化」儘管成功救市，卻留下深遠後遺症，致使樓市轉趨過熱，地產商繼續高槓桿擴張，釀成爆煲伏線。因此，國務院總理李克強近來多番強調不會再次「大水漫灌」，惟現實是眼下內地經濟疲不能興，樓市危機實屬一大死結，始終「不能不救」。

內房勁彈憧憬「局部放水」

國開行這次向鄭州「定向放水」3000億元，理論上不算「大水漫灌」，但具有重要戰略意義，若連這個「最大重災區」樓市也能激活，全國房地產市場便可望重建信心，至少部分潛在買家會有興趣「撈底」入市。同時，市場憧憬鄭州救市一旦取得理想效果，其他「重災」城市亦將獲「局部放水」打救，此所以內房股板塊近日上演「逆市大反彈」。

除此之外，廣州、蘇州等城市昨日傳出放寬「限價令」和「限購令」，由於政府此前嚴禁新盤「惡意減價」，避免樓市快速崩盤，結果導致成交冰封，造成一潭死水。隨着以鄭州為首的「救市大招」出爐，「棚改房票化」帶來接貨購買力，現在是時候容許新盤降價促銷，重新釋放交易流動性，亦讓地產商能夠套現「保交樓」。

總的而言，得中原得天下，鄭州樓市備受矚目，堪稱為重要風向標。且看「3000億元放水」能否一招見效，促使當地大批爛尾盤重獲新生，將有助判斷中國地產業以至整體經濟短期走勢。

(編者按：高天佑著作《中產必須死》現已發售)

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