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2022年7月12日

都大:居二疫下跌價一成輸私樓

香港都會大學(都大)編製的「都會居屋價格指數」顯示,居屋第二市場價格(居二價)自2010年以來累升達2.78倍,跑贏同期私樓的1.37倍升幅,惟過去兩年受疫情影響,自2020年至今年5月,居二價回落9.8%,與同期私樓介乎0.5%至2.7%的升幅有明顯差異。

過去10年升幅大 實際折讓減

都大人文社會科學院轄下公共及社會政策研究中心的研究團隊指出,該價格差異有3個主因,一是過往10年居屋升幅較大,令實際折讓減少,而整體樓市走勢放緩,居二吸引力下降;二是近年一手居屋的折扣率高,令居二價格相對昂貴;三是疫情對個別行業,如建造業、零售業和製造業等,以及基層和中層家庭收入影響較大,減低居二潛在買家的入市意欲。

都大人文社會科學學院助理教授馬耀宗表示,居二價格受利率走勢及未來一手居屋定價機制影響,現時居屋按揭只能使用P按(最優惠利率按揭),而房委會文件提及11月容許現有業主及新買家使用H按(拆息按揭)計劃。不過,近月HIBOR波動較大,而且較最優惠利率更早調升,反映由P按轉H按未必減低利息支出,長遠來說則可提供更多上會選擇,有利活化居屋市場成交。

該團隊強調,其研究不構成任何投資建議,預測價格走勢也非其研究範疇。人文社會科學學院院長鄺志良稱,個人意見認為樓市不會出現大跌幅,目前供樓情況健康,現有壓力測試的規定不錯,業主持貨能力相當強。鄺志良指出,居屋第二市場可讓得到資本增值的小買家進入私人市場的置業階梯,若加以限制將影響流轉,認為不應進一步規管。馬耀宗說,居屋配額未有用盡,增加配額對成交並無直接作用。

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