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2022年2月25日

高天佑 新聞點評

C朗炒樓蝕9000萬

《財政預算案》推出「波叔Plan」,讓市民可借九成按揭買千萬元物業,不過買樓務須謹慎,提防像曼聯球星C朗拿度「踩波車」。話說C朗近日以718萬美元沽出紐約Trump Tower豪宅單位,較2015年買入價1800萬美元勁蝕60%,連同雜費虧損逾1200萬美元(逾9000萬港元)。作為世界最高身價球星,C朗埋門射波十拿九穩,沒料到物業投資如此「撻Q」,主要關乎三大原因,亦可為香港買樓客帶來啟示。

C朗今次脫手的豪宅位於紐約第五大道Trump Tower高層,前臨中央公園,享有曼哈頓無敵景觀,單位面積2509方呎,按最新成交價718萬美元計算,平均呎價2861美元,折合2.2萬港元,呎價與香港元朗新盤價錢差不多。作為比較,Trump Tower對面馬路、相距十幾步路程的432 Park Ave大廈現正有一個同類豪宅單位放售,開價每方呎2.05萬美元(約16萬港元),較C朗賣出的單位貴幾倍。

高買低賣 Trump Tower貶值

C朗於2015年8月豪擲1800萬美元買入這個單位,持貨不足7年轉手慘蝕60%,還未計資金成本和交易雜費。據美國地產網站Zillow數據,由2015年8月至今,曼哈頓區平均樓價累漲33%;意味在球場上速度驚人的C朗,這宗物業投資嚴重「跑輸」。賽後檢討,C朗買樓「撻Q」主要有三大原因:

一、買得貴

2015年1月12日,C朗第三度獲頒世界足球先生(Ballon d'Or)殊榮,力壓宿敵美斯,意氣風發,但他當時已屆30歲,一般而言接近球員生涯尾聲,開始為自己謀後路。當時盛傳美國MLS聯賽擬高價禮聘C朗加盟,或許令他有興趣在紐約置業,準備日後移居該城市。

紐約曼哈頓豪宅向來具有一定「藝術品特質」,每個單位各具特色,買賣相對稀疏,難有公允「市價」參考,同期成交價格往往相距甚大。尤其娛樂圈和體壇巨星「多金」,但把大部分時間放在舞台或球場,身邊又有大批經理人簇擁,某程度上與現實社會疏隔,頗為「離地」,正是很多藝術品和物業經紀殷勤伺候的「最佳水魚」,C朗應是其中之一。資料顯示,他在2015年購買Trump Tower豪宅的呎價達7200美元(約5.6萬港元),不但較當時曼哈頓平均呎價(約1500美元)高出接近4倍,亦貴過中央公園周邊大部分同類型超級豪宅。當年買得貴,為日後蝕讓埋下伏筆。

二、特朗普累事

顧名思義,Trump Tower由美國前總統特朗普在1983年打造,屬曼哈頓老牌名廈之一,亦是著名電視節目The Apprentice拍攝場地,樓高68層,地下至26樓為商用物業,27樓起是分層豪宅單位。特朗普名下商業集團總部目前仍設於Trump Tower,他卸任總統後經常在此「打躉」。

C朗在2015年8月份完成購入Trump Tower高層單位交易,正是特朗普宣布參選總統之後兩個月,不過當時人們只把其參選視作「陪跑」兼「搞笑」,C朗投資該豪宅相信非為「叨光」,不排除欣賞景觀、設計等特色(況且美國物業成交手續需時3個月以上,C朗「拍板」時特朗普應該尚未宣布去馬)。

豈料特朗普爆冷當選總統,4年執政期間挑起巨大爭議,尤其在去年1月政權更替前夕發生國會山莊騷亂事件,他被視為有份煽動暴力,之後其Facebook和Twitter賬戶被封殺至今,可謂聲名狼藉,以特朗普命名的Trump Tower亦跟隨黯然貶值,很多買家和租客避之則吉,乏人接貨;該廈自去年至今錄得11宗買賣成交,大部分屬「大劈價」離場,個別減價幅度達62%。

三、賣得平

上文提到C朗30歲時為自己謀後路,沒料到他現年37歲仍「老當益壯」,維持高水準表現,更於去年回歸曼聯征戰英超,反觀大多數足球員在此年紀早已掛靴退休。不過「再鋒利的刀也會生銹」,運動員始終難以抵抗時間宿命,C朗近年開始打造其CR7個人品牌,推出時裝、香水、健康用品等生意,媲美籃球巨星米高佐敦MJ23的成功品牌(C朗在Twitter擁有9760萬追隨者,排名全球第五,高於特朗普、米高佐敦、Tesla馬斯克等名人)。

粉絲催促只好忍痛斬纜

C朗很重視個人形象,惟自去年開始,其Twitter賬號幾乎每一個發帖底下都有粉絲留言,促他賣掉Trump Tower豪宅,以示與「侵侵」劃清界線。據Forbes估算,C朗個人品牌價值超過10億美元,相比之下,投資物業「損手」千幾萬美元非常濕碎;他為維護品牌價值,今次可謂不惜勁蝕斬纜。

無論如何,C朗作為世界最高身價球星,在曼聯年薪達7000萬美元,連同贊助費和廣告代言等財路,去年總收入估計約1.25億美元,相當於每星期240萬美元,大約幾個星期人工便買得起一個Trump Tower豪宅單位,稍錄虧損實屬小事。但本港普通打工仔辛辛苦苦儲錢買樓,宜以C朗「中伏」經驗為鑑,最重要是「入場要想離場時」,除了考慮自身能力和喜好,還須顧及地段、市道前景、物業類型等因素,估算心水單位日後能否容易脫手,莫因有得「借九成」便貿然上車,否則變成「踩波車」。

 

 (編者按:高天佑著作《中產必須死》現已發售)

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