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2021年12月8日

高天佑 新聞點評

房住不炒vs八萬五

倒楣的內房板塊昨日來個大反彈,多隻「重災股」錄得雙位數字升幅,除關乎人民銀行降準,更重要是政治局會議罕有地沒提及「房住不炒」,反而首次提出「支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,促進房地產業健康發展和良性循環」,令市場憧憬這一輪「強監管」周期差不多見底。或許從中央角度看,恒大(03333)、花樣年(01777)等大型房企正式爆煲之後,已達「見血祭旗」效果,不必踩冧整個樓市,甚至稍為溫和「派糖」。然而,有別於港府當年「八萬五」政策,「房住不炒」暫時「唔提」絕不等於「唔存在」。

今浪內房監管周期始於2020年8月推出的「三條紅線」政策,限制負重債的房企新增貸款,後來各地方政府層層加碼,把政策愈收愈緊,開始影響房企正常營運(人行官員上月批評部分地方政府「誤解」政策),令部分「手頭緊」房企面臨資金鏈斷裂,隨即引發行業整體信用危機(就連「三檔全綠」的穩健房企亦無法獲得貸款周轉),掀起連鎖效應。

面對這股風暴,恒大、花樣年、奧園(03883)、佳兆業(01638)等多家大型房企相繼爆出債務違約,部分企業甚至「躺平」,放棄掙扎自救,整個行業看似搖搖欲墜。在此危急關頭,本周一收市後傳出兩個大消息,首先當然是人行降準0.5個百分點,預料「放水」1.2萬億元人民幣,為市場注入額外流動性。

政治局未提 大方向不變

第二個大消息更加重要,來自國家主席習近平當日主持召開政治局會議,為2022年經濟工作定調,強調「穩字當頭,穩中求進」。觀乎新華社通稿全文,罕有地未提及「房住不炒」(房子是用來住的,不是用來炒的),同時首次提出「支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,促進房地產業健康發展和良性循環」。結合人行同日公布的降準措施,難免令人憧憬監管政策呈現轉向。

事實上,根據國家統計局數字,房地產行業去年貢獻中國GDP產值17%,佔全社會固定投資額52%,並承載了全國家庭財富的67%,再加上賣地收入佔地方財政84%,向來都是中國最舉足輕重行業之一。而這個行業令中央政府「又愛又恨」,一方面須依賴其帶動經濟、創造就業、為百姓興建房屋;但另方面,按照以往經驗,倘放任房地產行業「野蠻生長」,將造成炒風熾熱、樓價過高、債務沉重、資源失衡等問題,為整個社會帶來難以承受的代價。

面對如此兩難處境,就出現了所謂的「監管周期」理論,意指每逢樓市過熱,中央便出重拳打壓;待其奄奄一息之際,當局又會轉而放鬆監管。不過這種政策循環日久會產生「抗藥性」,尤其中國商人「精刮」兼「賭性強」,當他們經歷幾番起落,揣摸到中央的收放模式,最後總會出手「打救」,就愈來愈肆無忌憚高槓桿經營。恒大正是「表表者」,過往曾多次瀕臨爆煲,卻都能捱到監管周期轉向,遂日益心雄,深信自己「大到不能倒」。

正由於中國商人拚搏且「精明」,為監管當局帶來很大挑戰,每次「強監管」周期成效愈來愈低,於是「落藥」要愈來愈重(就像這次「三條紅線」層層加碼),造成政策及市場「一放就亂、一統就死」的惡性循環。對中央來說,倘若嚴厲監管弄一大輪,所有冒險進取玩家依然龍精虎猛,就無法達到懲戒效果,將衍生道德風險(moral hazard),更會削弱政府權威。從這角度看,近日多家大型房企已正式「爆煲」違約,尤其「一哥」恒大今趟劫數難逃,最後可能被拆骨瓦解,老闆許家印正不停押樓、賣家當嘔錢填數,足可「殺雞儆猴」。房企見血「祭旗」,宏觀經濟亦上氣不接下氣,現在是時候鬆一鬆,轉為放水、派糖,以免扼殺整個行業。所以市場判斷這一輪「強監管」周期接近見底,雖不中亦不遠矣。

與特區房策無聲消逝有別

惟值得留意的是,由去年8月開始、以「三條紅線」為代表的監管周期僅屬「小周期」,「大周期」則來自中央政府2016年推出的「房住不炒」方針。回顧2016年至今,內房監管已經歷了幾個「小周期」循環,「房住不炒」大方向則始終未變,期間時鬆時緊、時隱時現。

翻查資料,此前9次政治局會議,7次有提「房住不炒」,例外的兩次恰是代表「小周期」寬鬆訊號,而接着下次開會即再度提及。相對而言,有別於特區政府當年的八萬五房策(每年興建最少8.5萬個公私營住宅單位)「唔提等於唔存在」,「房住不炒」儘管一次半次「唔提」,始終仍是內房監管「大周期」方向。今浪得以幸存的房企切勿掉以輕心,宜以恒大為鑑,須繼續降槓桿、減風險,穩健踏實經營,方可長玩長有。

 

(編者按:高天佑著作《中產必須死》現已發售)

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