內房股「魷魚遊戲」

內房危機繼續燃燒，近日最令人驚訝是世茂（00813）也被傳違約，這家上海老牌房企有別於恒大（03333）、佳兆業（01638）等，向來相對穩健，「三條紅線」零踩界，怎麼也會爆鑊？儘管世茂已澄清「純屬謠言」，卻難阻該集團「股債崩盤」；這亦反映市場風聲鶴唳，政策若再無放鬆，恐怕強壯的房企也可能出事。內房行業現時像韓劇《魷魚遊戲》，各玩家掙扎求存，捱到最後就是勝利，業界估計最快在六中全會閉幕後才可見曙光。

市場上周盛傳，世茂與上海陸家嘴信託合作發行的理財產品面臨違約，現正商討延期，惹人擔心該房企會否變成恒大、佳兆業之翻版，皆因最初都是由理財產品開始「爆雷」。該消息立刻拖累世茂「股債齊插」，3個交易日股價累瀉逾20%，其部分境內債券價格更跌至50元（人民幣．下同）水平，較票面值折讓近半。

風聲鶴唳贏家難測

世茂隨即發表澄清聲明，強調上述消息純屬謠言，又謂「經內部摸排以及與陸家嘴信託確認，目前世茂集團與陸家嘴信託合作正常，過往從未有過逾期或面臨延期償付事項」。然而，在市場看淡氣氛下，此番「闢謠」難以阻止該集團股價及債價進一步下挫。

於1994年在上海起家的世茂，算是老牌房企，被視為樹大根深，經營作風相對穩健。該集團去年銷售額錄得3003億元，在全國房企排名第八，銷售增速15%。根據中期業績，世茂截至今年6月底手持現金824億元，負債率僅50.9%，不但未觸及「三條紅線」，距離「踩線」還有很大空間，竟然也被傳「出事」，可見市場有幾風雨飄搖。

眼下內房危機恍如《魷魚遊戲》，一大特色是令人「看不透」，一些表面上強大的玩家，偏偏可能第一個「中伏」倒下，看起來危危乎的反而有機會捱到最後。以世茂為例，莫說普通散戶，連專業大行的評介亦頗分歧。滙豐剛發表最新報告，認為即便不談債務情況，世茂增長前景堪憂，故把該房企評級由「買入」直接降為「減持」，目標價由22.9港元大削至8.6港元（世茂昨收報8.98港元，最近一年跌幅69%）。

與此同時，野村也發表最新報告，指世茂已澄清違約消息屬謠言，對其銷售前景樂觀，因此維持「買入」評級及43.25港元目標價。須知道，各家大行對一隻股票的目標價有差異並不出奇，但幅度這麼大則甚罕見，間接反映內房股十分「難捉摸」。

隨着股價持續下滑，現時大批內房股的市盈率跌到僅一兩倍，市賬率約0.2倍，債券年化收益率動輒達500%以上，可說比「破產價」更加不堪。個別房企倘能捱過這一關，或有望迎來估值修復，且將受惠於行業集中度提升（很多競爭對手已倒下）。這亦如《魷魚遊戲》，儘管大多數玩家會壯烈犧牲，少數幸存者有機會贏得巨額獎金；問題是投資者難料哪些房企能夠存活，倘跨不過巨浪，屆時小股東及債權人難免「含笑半步釘」。

憧憬鬆綁唯看六中

融信中國（03301）老闆歐宗洪日前在微信群組轉發一篇帖子，具體總結內房行業目前困境：「各部門政策疊加形成謬誤，個別房企爆雷波及行業，境外評級下調，二級市場股債雙殺，境內融資全面收縮，地方政府對預售資金從嚴監管，總包及供應商不敢墊資，購房者不敢買房，形成惡性循環。若無強有力的政策支援，百強、五十強、二十強甚至前十強民營房企『爆雷』只是時間先後問題」，該帖「強烈要求國家出手，幫助民營地產企業渡過難關」。

簡單來說，內房行業陷入惡性循環漩渦，為數不少的高槓桿房企已面臨資金鏈斷裂，周轉困難；政策在短期內倘未見放鬆，則連看起來穩健的經營者也出事，屆時整個行業真的可能「冚包散」，進而殃及上下游經濟。

問題在於，按照以往監管周期經驗，業界人士早一兩個月已預計政策即將轉為邊際放鬆，可是等了又等，這一天遲遲未到，雪山遇難者漸陷懷疑甚至絕望。

據最新樂觀估計，在六中全會前夕，當局無意微調「房住不炒」措施，所以最快要待六中全會本周四閉幕，才會迎來轉機。又或者，當局正在「下一盤很大的棋」，恍似《魷魚遊戲》，至少見到幾個主要角色GG犧牲，導演和觀眾才會收貨，遊戲方能宣告終局，且看最後有誰幸存。

(編者按：高天佑最新著作《中產必須死》現已發售)

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