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2021年11月1日

百大內房10月銷售挫32%
「金九銀十」黯淡 克而瑞:全年難樂觀

內房樓盤銷情自下半年開始下行,9月銷售明顯轉差,惟10月跌勢略見收窄。克而瑞地產研究統計,10月百大房企銷售操盤金額7761.4億元(人民幣.下同),按年下跌32.2%,較9月的36.2%跌幅略有收窄。

克而瑞指出,10月超過八成房企銷售下跌,其中44間跌幅超過30%,整體表現也不及歷史同期,「金九銀十」行情不再,年內樓市難言樂觀,目前仍未見轉向跡象,並估計成交將緩步下行,銷售繼續受壓。

銷情疲弱 無法補充現金流

奧陸資本總裁兼投資總監蔡金強表示,若撇除恒大(03333),本港上市內房10月銷售平均跌27%至28%,較9月的25%至26%跌幅擴大,預期弱勢持續。

由於多間房企瀕臨債務違約,影響市場信心,加上內地經濟呈失速跡象,拖累樓盤銷情。房地產分析員指出,10月內房銷售的動力沒有改變,市況與9月相若,該行追蹤的地產商9月至今平均銷售額下跌三成,令房企難以補充現金流。

銷售不景加重行業減債壓力,彭博統計,克而瑞銷售金額排名頭30名的地產商中,仍有三分二觸犯「三條紅線」至少一項指標。蔡金強直言,銷售能否好轉,取決於中央政府的想法,若沒有更多利好消息,銷售只會持續下跌。

他估計,全國房地產銷售規模將由逾15萬億元降至約13萬億元,銷售、投資開工均會步下一個台階。

近期官方放風要矯正過度收緊的房地產信貸政策,分析員稱,政府下調按揭利率及放寬樓按審批,只能短暫改善市場信心,其中放款審批只是由3個月加速至2個月,措施也非大水猛灌,假如實際支持措施不太強力,樓盤銷售將持續下跌。

對於政府何時會托市,分析員認為,12月中央經濟工作會議將就放水定調,若不再是邊際放鬆而是實質支持,房企銷售才有望明顯改善;估計直至今年底平均銷售額維持下跌三成,明年1月有新貸款額度、市場資金踏入寬鬆季節,銷售理應稍為好轉。

佳兆業傳陷危機 債券捱沽

蔡金強認為,政策方向無從揣測,華夏幸福、藍光發展、恒大、花樣年(01777)、陽光城已先後被「祭旗」,市場盛傳下一隻陷入危機的是佳兆業(01638),觀乎其債券遭拋售,已反映市場看法。

他說,住宅物業佔內地人財富六、七成,樓市低迷對經濟有影響,中央高層要行業陷入低谷至什麼程度才出手托市,目前難以捉摸。

境外集資遇阻 高息債市降溫

受內房市況惡化拖累,下半年高息債市場明顯降溫。

資料顯示,亞洲(日本除外)今年以來累計獲發行246隻高息債,規模712.27億美元,而7月至10月出現的高息債只佔67隻(佔27.2%),規模僅177.7億美元(佔24.9%);單計10月,市面新增7隻高息債,規模19.26億美元,包括大發地產(06111)發行1億美元2023年到期13.5厘優先票據。

9月發債的內房也寥寥可數,包括禹洲(01628)9月17日發行1.2億美元2022年到期8.5厘綠色優先票據、世茂(00813)9月13日發行兩筆分別3億美元及7.48億美元的優先票據,以及合景泰富(01813)額外發行1億美元2025年到期5.95厘優先票據。

分析員提到,如非投資級別的發行人,現今已難以在境外債市集資,企業都希望爭取列入投資級別,但殊非易事。蔡金強表示,內房債佔高息債市約七、八成份額,現況下「好難玩」,資金正轉攻城投債。

採訪、撰文:陳遠威

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