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2021年10月26日

高天佑 新聞點評

香港也有房地產稅

中央政府宣布內地即將開展「房地產稅」試點工作,但市場未受太大震盪,一來早有預期,二來細節欠奉,各界仍在密切觀望。截至目前,美、英、歐、日等絕大部分發達經濟體皆設有不同種類房地產稅,香港亦不例外,由物業稅、差餉、地租三部分組成,共佔(扣減寬免前)每年租值約20%。房地產稅對於樓市不一定是洪水猛獸,關鍵在於稅率、徵收範圍及豁免標準;不過內地物業租金回報率一般僅約1%多些,倘稅率太高恐怕「收租未夠交稅」。

私樓每年僅繳租值約兩成

嚴格而言,「房地產稅」(property tax)可分為房產稅(house tax)和地產稅(land tax)兩大元素,按照各地法規不同,其名目不一定稱之為「稅」,但本質上都可歸類為property tax。以香港為例,首先,所有私人物業都要被徵收差餉,費用率為每年評估租值之5%。其次,業主若把單位用作出租,則須繳納物業稅,稅率為每年租金淨值(扣除差餉、修葺等必要開支)之15%。

除了差餉和物業稅,香港還有很多物業要被徵收「地租」,主要是九龍界限街以北、新界及離島區大部分物業,而港島區物業普遍不用繳納此項費用。事關基於歷史緣故(1842年《南京條約》和1860年《北京條約》),九龍界限街以南及港島當年是「永久割讓」予英國,雖然香港已經回歸,不過早期在南九龍及港島批出的地契多屬999年期,依契毋須交地租,這種契約精神也「順利過渡」至九七後。

相反,北九龍、新界及離島區僅屬「租借」予英國,殖民地政府理論上不能把「租」來的土地轉手「賣」出去,所以當年批出的地契一般99年期,相當於「包租婆分租」,投得地皮者須每年向政府繳納地租,相當於租值之3%,此安排延續至今。

綜上所述,假設一個位於北九龍、用作放租的私人物業,每年須繳「房地產稅」(差餉、物業稅、地租合計)約為租值之20%。例如該物業市值1000萬元,每年收租36萬元,(扣減寬免前)約須交稅7.2萬元,即物業市值0.72%,在國際發達經濟體來說屬偏低水平(何況每年還有不少寬免),難怪香港這麼多人喜歡買樓收租。

作為比較,近年不少香港人移居英國,並擬在當地做「收租佬」,卻發現要交的「房地產稅」遠高於香港,兼且稅項龐雜,計算方式也頗高難度。簡單而言,英國所有物業都要被徵收市政稅(Council Tax),依市值分為9個稅階(愈貴重物業稅率愈高),但這筆稅款按慣例由住戶(residents)負擔,假設物業自住或者空置,便由業主繳付;若出租則由租客繳交。以倫敦一個市值約40萬英鎊物業為例,每年市政稅款約2000英鎊。

相對於市政稅,在英國做「寓公」的最沉重稅項乃個人所得稅(Income Tax),皆因所有租金收入都要列作個人收入納稅,稅率介乎20%至45%。因此,若在英國擁有多個物業,按照最高稅階(租值逾15萬英鎊),每年須向政府上繳接近半數租金收入。

據OECD發達國家組織統計,英國政府2019年房地產稅總收入相當於GDP之4.1%,比率在OECD稱冠,高於美國(3%)、日本(2.6%)等,反映在英國買樓收租稅費不菲;不過當地租金回報率也甚高,動輒超過5%,交稅之後仍可獲合理回報,某程度上有助於「共同富裕」。與此同時,在量寬放水、需求強勁、供應落後等因素下,英國近年樓價升勢不亞於香港,當地土地註冊處統計的樓價指數自2018年至今累漲逾20%,可見房地產稅不一定阻礙樓價向上。

內地租金回報低 稅率難太高

說回中國內地,「房地產稅試點」暫時細節不詳,根據上海和重慶這兩個早期試點城市標準,一般估計會有「自住樓免徵」、「個人免稅面積」等寬免措施。例如一個4人家庭,手持一個自住物業,再加一個60平方米細單位收租,相信未必需要繳稅。

稅率高低是關鍵所在,中信証券最新報告估計,房地產稅稅率(相對於物業市值)將介乎0.1%至1%,這個估計範圍也頗為寬闊。據該行計算,假設房地產稅在全國範圍實施,按照不同寬免及稅率情景,料可為政府帶來每年380億至5600億元人民幣稅收,對比去年8.4萬億元人民幣賣地收入(佔全國財政總收入44%),實屬九牛一毛。所以即便在開徵房地產稅之後,中國政府短期內仍將依賴賣地創收。

講到底,證諸世界各地經驗,房地產稅對於市場、業主及投資者不一定是洪水猛獸。然而,內地樓市目前最大問題是租金回報率太低,一般僅約1%至2%,物業稅率如果太高,再計及其他雜費支出,每年租金收入未必足以「維皮」,屆時要不引起拋售潮令樓價下降、推升租金回報率;要不就可能掀起加租潮,把部分稅務負擔轉嫁到租客身上。在「房住不炒」和「共同富裕」兩大宗旨下,房地產稅「試點」將考驗內地政府的政策制定功夫。

 

(編者按:高天佑著作《中產必須死》現已發售)

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