地王大賭局船王再起航

上星期震撼地產界兩件事，一是政府今年推售中環海濱地王，估值高達800億元，更罕有地採取「雙信封招標」；二是「四大地產家族」之一的會德豐（00020）宣布私有化。表面看來，兩件事沒有什麼關連，底裏卻可能預示着香港地產江湖未來幾十年變化。

先講會德豐私有化，坊間多關注大股東吳光正家族財技高超，有幾「着數」，以及小股東應否投贊成票。但較少人留意的一個角度，在於今次私有化也等於打開一道方便之門，讓吳氏日後較容易把旗下九倉置業（01997）賣盤。對，這亦將意味賣走尖沙咀海港城、銅鑼灣時代廣場等世界級地標資產，霎時似乎很難想像。

筆者先作「利申」，絕非暗示或預測吳家有意賣走九置，純粹從財技角度分析其可行性。現時九置和九倉（00004）皆屬會德豐系，萬一吳氏擬出售，必須獲得會德豐股東大會通過，變數很多，洽談靈活性頗受限制。相反，待會德豐成功私有化之後，便變成吳氏家族直接持有九置44.5%和九倉48.8%股權，若想賣盤，只需要私下把這些股權轉讓即可，毋須經任何第三方同意，容易得多，交易價格和結構亦更靈活，畢竟乃涉及逾千億元銀碼的「大刁」。

變賣海港城時代廣場開大門

在一兩年前，本港零售業、旅遊業、商業物業市道仍然如日中天，時代廣場所在的銅鑼灣羅素街連續多年獲評為「全球最貴街道」，海港城位處的尖沙咀廣東道也不遑多讓。在那時候，若說吳光正有意（或僅僅只是考慮）出售海港城、時代廣場這些舉世稀罕的金雞蛋，實屬天方夜譚。

但時移世易，新冠肺炎瘟疫衝擊尚且估計屬短暫，由「反送中」社會事件帶來的影響卻較為深遠。當然，不是說本港舖位、商場今後不再值錢，相信在國際上仍列作優質資產，只不過比起兩年前之天價估值，前景略添不明朗，可能要有所調整。

由此看來，吳氏早於2017年便進行第一輪大重組，把海港城、時代廣場連同鑽石山荷里活廣場、中環卡佛大廈、會德豐大廈、The Murray等本港收租資產，趁市道高峰期分拆上市，成為九倉置業，同時為今日進一步重組（會德豐私有化）鋪好道路，並為日後可能變賣九置打開大門，堪稱高瞻遠矚，鋪排時間以年計，這才是名門大族財技最值得鑑賞之處。

講到底，當年包玉剛、董浩雲等浙滬富賈熱中於經營貨輪生意，主因之一在於中國歷經戰亂，隨時都要走難，而貨輪只要有海的地方都可去到，等於「整副身家」可跟着自己走難，靈活性遠勝過土地、物業、工廠等等。及至八十年代，眼見香港趨於繁榮穩定，包玉剛（吳光正外父）才毅然決定「上岸」。

現在形勢再次有變，「不動產」有別於貨輪，無法流動航泊，其處理必須經過複雜和長期安排，方可順利成事。觀乎吳光正深謀老成、財技嫻熟，包玉剛當年把會德豐生意王國託付予這位女婿，可算所託得人。

畢竟香港已進入紅色政商大時代，猶記得去年9月，國資委在深圳召見逾百家大型國企高層，要求他們加強投資於香港，包括「零售業和旅遊業」，而且「不能只視作股權投資，更須取得控制權」。路透當時還引述一位與會者稱，「本港商界精英在顧全大局方面做得不足，大部分非我族類。」這種紅色政商遊戲，恐非讀番書的本地富三代、富四代玩得起，不是說摺高衫袖在街邊清理一下路障就足夠。「玩不起，躲得起」，惟正如大貨輪泊岸不易，離岸同樣很考功夫。

循此方向進一步推測，如果九置真的可能出售，屆時誰會有興趣、兼有能力買下這批逾千億元資產？答案大概只有一個，就是中資。

中環地王中資入標有膽有力

同樣道理，政府上周預告今年推售中環龍和道海濱地皮，除了享有無敵全海景、估值達800億元之外，亦因該地王鄰近政府總部和解放軍軍營（發展商須負責大型公眾休憩空間及行人平台），別具戰略意義。所以當局罕有地採取「雙信封招標」，意味不一定價高者得，還考慮入標者「設計方案」是否合心水。現今形勢下，誰可「有膽有力」掏出800億元買地？答案可能也是中資。

若在一兩年前，接近「政治核心」實屬這幅靚地一大賣點，惟如今就算不變成缺點，起碼也大打折扣。未來幾年政局若持續不穩，政總、龍和道勢必成為示威衝突熱門地點，該區物業即使幸免受到破壞，經常亂糟糟已足以令其零售和商業租值貶損。在此情況下，這幅地是否還能如測量師估計每方呎地價高達5萬元？因此，入標競投這幅地王，也等於對香港政局前景押下重注。單從商業效益計數，未必計得出800億元這個數字；但加上政治角度，則完全有不同計法。

(編者按：高天佑著作《中產必須死》現已發售)

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(英文版本由EJ Insight翻譯)