熱門:

2019年10月1日

高天佑 新聞點評

7日賣樓600億

世上有什麼生意,可以在7日內做到600億元(人民幣.下同)銷售額?恐怕連蘋果都未必得,畢竟這金額相當於1200萬部iPhone,而對上一款iPhone XR首周全球銷量亦不過900萬部。然而,身為「宇宙最大地產商」的恒大(03333),據報定下目標,要在國慶7日假期內賣樓600億元。實際上,恒大剛於9月錄得830億元銷售額,打破中國地產界紀錄。這一方面反映內地樓市購買力尚算堅挺,但恒大基本上以七五折散貨,相信是因資金壓力甚大,既有1.75萬億元巨債,回歸A股又受阻,還要燒錢發展電動車。

恒大銷售稱王再接再厲

內地市場統計公司億翰昨日公布9月份「內房成績表」,恒大銷售額達830億元,續居No.1,按月及按年增幅分別達74%及32%。在排名榜上緊隨其後的依次為碧桂園(02007,710億元)、融創(01918,630億元)及萬科(02202,493億元)。須注意,億翰作為第三方統計商,其數據不代表房企官方資訊,惟歷來都差距不大。

從這份「成績表」可見,不只是恒大,頭二十大房企9月份賣樓金額平均有逾20%按年增幅,這似乎跟近月樓市淡風並不一致?箇中有三大原因,一來儘管整體內房銷售放緩,但據國家統計局資料,今年1至8月全國商品房銷售額9.5萬億元,按年提升6.7%,換言之仍有溫和增長,只不過無復往年高速。

其次,在整體市場溫和增長之餘,行業集中度則在加速提升,尤其是內地當局近年頻出辣招,包括限售、限購、限量、限價、限地、限貸、限融等等,早已令全國大量中小型房企被淘汰出局,它們的地皮、項目及市場份額,普遍被具有融資優勢與規模優勢的上市房企兼併。

最後,市場放緩及政府辣招無疑對上市房企也有打擊,但它們經歷數十年來起伏周期屹立至今,堪稱經驗豐富,懂得在不景氣下壯士斷臂,寧可降價賣樓、犧牲利潤,最緊要催谷現金流回籠,求量不求價,務求安渡冬天。

自今年第二季起,大型房企基本上採取「散貨」策略,促使銷售額逆勢增長。當然,這亦反映內地經濟並非太差,置業需求及購買力還頗堅挺,否則無論如何減價催谷也谷不起來。

其中,恒大可算是典型例子,特別是集團主打三四線城市,正是最惹人擔憂之樓市領域。據市場消息,恒大最近幾個月都以「精裝盤、毛胚價」促銷,相當於八折至七五折賣樓;不過,在三四線城市獲取地皮的成本甚低(截至6月底,恒大在全國有3.19億平方米土儲,平均樓面地價約1600元),今年上半年毛利率仍達34%,減價散貨相信仍有利潤水位,未至於「蝕做」。

恒大向來以「高槓桿 + 快周轉」模式馳名,現時最大問題並非銷情,而是資金壓力。截至6月底,恒大總債務高達1.75萬億元,當中的流動負債(須於一年內償還)佔1.26萬億元,即使只計借款(扣除預收款、應付賬)也有8100億元。相比之下,去年銷售額5513億元,今年最初目標為6000億元,算起來若單靠賣樓回款,其實連還債也頗為勉強。

資金壓力大 打折散貨

屋漏偏逢夜雨,內地當局今年加強限制房企貸款融資,令「借新債還舊債」難度增加;再者,恒大籌備多年的回歸A股集資大計,目前仍未獲開綠燈。與此同時,為着「響應國策」,恒大自去年起更大力進軍電動車產業,現已投資幾百億元,預料還須長期燒錢。

由此可見,恒大現正「蠟燭兩頭燒」,形勢似非樂觀。當然,該公司既以高槓桿行走江湖而壯大至今,老闆許家印一向見慣風浪。例如恒大在2009年IPO前夕遇上金融海嘯,一度面臨破產,最終靠「大D會」力撐得以渡難關;相比現時的問題,相信只是小菜一碟。

內地今日(10月1日)起放國慶長假7日,但地產銷售人員肯定無假放,且特別忙碌,事關很多家庭趁着放假出外睇樓置業,實屬黃金檔期。據業界消息,恒大已立下軍令狀,要在這7日內衝刺賣樓600億元,減價力度將擴大至七折左右,倘此目標能夠達成,隨時再創出宇宙紀錄,這亦可視作內地樓市以至整體經濟之一個晴雨表。

 

(編者按:高天佑著作《中產必須死》現已發售)

歡迎訂購:實體書、電子書

放大圖片 / 顯示原圖

訂戶登入

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。

You are currently at: www.hkej.com
Skip This Ads