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2019年3月18日

專訪

冠君更換租戶組合保增長
花園道三號呎租過百元 睇齊中區

冠君產業信託(02778)去年每基金單位分派增加8%,旗下花園道三號寫字樓及朗豪坊商場物業收益淨額分別增長14.2%及10.5%。

冠君行政總裁王家琦接受訪問時表示,今年花園道三號有超過40%面積要續租或檢討租金,租金與中環同區寫字樓相若,相信今年中呎租一定會超過100元水平。至於今年零售前景難以預測,惟會透過不斷增加新元素、更換租戶組合來維持銷售增長。

多間大行在冠君公布去年業績後,皆看好其表現,料花園道三號今年業務會繼續穩健,朗豪坊在零售市道轉差下料仍能維持增長。該股股價近月拾級而上,2月21日公布業績至今累升7.7%,年初至今累升達22.6%,仍較每基金單位資產淨值折讓42.5%,折讓幅度高於市場平均水平。

醫療美容業承租力強

冠君有52%租金收益來自花園道三號,雖然零星新簽租約租金觸及每方呎140元,但截至去年底,整體現收租金僅98.61元,繼續低於附近寫字樓的租金水平。

王家琦透露,花園道三號今年有超過40%面積要續租或檢討租金,相信今年中呎租一定會超過100元水平;她強調銀行及資產管理公司租客(佔花園道三號租戶69%)對中環寫字樓需求仍殷切,而區內新供應尚要數年才落成,加上A股期貨推出會吸引中資金融機構來港設辦公室,中環寫字樓需求依然向好。

零售方面,王家琦指去年朗豪坊商場表現「好到超乎想像」,惟人民幣走勢不明朗,加上有高基數效應,今年零售前景「唔識睇」,會不斷增加新元素、更換租戶組合來維持銷售增長,並會略為增加宣傳推廣費用。

中英覓購仍待時機

至於朗豪坊辦公樓2017年7月放售至今一直沒有買家承接,她指出,仍隨時開放交易,惟目前市況下要完成這種銀碼的交易有難度;該址租金水平不俗,但同樣需要轉換租戶,醫療及美容行業生意穩定且承租力較佳。

該公司多次提出會在內地一線城市及英國物色收購,惟至今未有斬獲,王家琦說,收購必須有助提升分派水平,只會尋找與現有物業質素接近項目,但毋須「為買而買」,現正等待時機,不想在內地市場高位接火棒。英國方面,則不妨等待脫歐發展穩定下來再作考慮。

談及冠君股價較每基金單位資產淨值折讓逾四成,但股息率只有約4厘,王家琦強調,以現價每手毋須一萬元,便能投資中環甲級寫字樓、有穩定回報,而且相比另外4大核心商場業主股價平均折讓35%,冠君是「好抵買」;約4厘股息率,已高於同業平均的3.1厘水平。

採訪、撰文:陳遠威

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