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2019年1月24日

高天佑 新聞點評

林鄭要樓價跌44%?

本港樓價較去年歷史高峰稍微回落約10%,近日有跡象見到支持位,不少人覺得調整已經完成。但怎樣才算「跌夠」?當然要從不同角度去看。例如特首林鄭月娥昨天在瑞士達沃斯接受Bloomberg專訪,揚言要把港人供樓負擔佔入息比率,由目前約70%大降至40%,倘動真格,將是比「八萬五」更為激進的目標,意味樓價最多要較現水平再跌44%(假設收入和息率持平),令一個484方呎單位售價由770萬元降至430萬元。

供樓入息比冀降至40%

林鄭赴瑞士出席達沃斯論壇,恰逢國際機構Demographia剛公布一年一度全球樓價指數,香港連續第九年成為「全球最難買樓」城市,普通人要「不吃不喝」20.9年才買得起一個普通單位,而且拋離第二位城市加拿大溫哥華(12.6年);難怪Bloomberg這家國際媒體專訪林鄭時,也最為關心香港的樓價問題。

儘管國家主席習近平今年未有赴會,但也有副主席王岐山率領龐大代表團壓陣,林鄭身為香港代表當然不容失威,務必要貫徹「房住不炒」方針。因此,她回應Bloomberg時態度堅定,坦言目前供樓佔港人入息比率高達70%,明顯並不理想,而政府的目標是降至40%,她指出:「觀察這些數字,(樓價)明顯地仍有調整空間。」

在此要略為解釋,林鄭所講的約70%供樓入息比率,來自財政司司長辦公室的《政府經濟報告》,其計算方式有五大準則:一、以市價購買一個45方米(484方呎)單位;二、按私樓住戶(不計公營房屋住戶)家庭月入中位數計算;三、按當前按揭利率計算;四、七成按揭;五、還款期20年。

至於為何採用上述準則,例如為什麼是484方呎單位及分20年還款,那就木宰羊,惟這確是港府數十年來沿用的計算方式。

根據去年最新數據,本港私樓住戶月入中位數為39700元(高於所有住戶合計的28900元),按揭利率2.375厘,而政府計出來的供樓入息比率為71%;以此倒算,相當於484方呎單位樓價為770萬元,平均呎價1.59萬元。

目標較八萬五更激進

話說回來,此前一直未聽過政府對於供樓入息比率設有「目標」,只不過從《政府經濟報告》顯示,1998至2017年的平均數字為45%,於1998年曾高達83%,2003年則跌至20%;自2010年起,這數字升穿45%,之後一直上漲至今【圖】。

因此,林鄭今次聲稱「政府目標」是把比率降至40%,不知是她面對國際媒體「隨口噏」,抑或真正設定為政策方向;若屬後者,那將是非常激進的目標,更甚於當年董伯伯「八萬五」。

觀乎上述政府計算準則,可見有三大變數影響該比率,分別為樓價、入息、利率。假設入息和利率持平,如果要把比率降至40%,那意味484方呎單位售價須由770萬元下降至430萬元,跌幅高達44%【表】。

或曰,假若入息有所增加,樓價的跌幅便毋須那麼大。然而,一方面本港經濟已處於熾熱高位,失業率僅2.8%,很難看到市民收入再有跳升空間,且不說中美貿易戰可能帶來的負面影響;另一方面,就算入息會升,但利率亦可能較目前低位上調,構成抵消效果。因此,三大變數當中,佔最大彈性空間的始終是樓價。

當然,林鄭還有一招,可把供樓入息比率降至40%,同時毋須樓價大調整,也不用全港市民猛烈加薪。那就是大幅增加公營房屋供應,把更多中低收入家庭由目前租住私樓,納入為公營房屋(包括公屋和居屋)住戶,那便可令「私樓住戶家庭月入中位數」明顯提升,更容易達成40%目標。

實際上,林鄭早前已把未來公私營房屋供應比例由6:4改為7:3,因此這肯定是她的努力方向之一。儘管如此,若真的要把供樓入息比率由70%降至40%,私樓價格(尤其是484方呎左右上車盤)仍須有一個頗大的跌幅才可達標,正如林鄭所講「明顯地仍有調整空間」,簡言之遠遠「未跌夠」!

 

(編者按:高天佑最新著作《中產必須死》現已發售)

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(英文版本由EJ Insight翻譯)

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