2019年1月3日

高天佑 新聞點評

農地合作暗渡陳倉

土地供應專責小組最終報告（下簡稱「搵地報告」）出爐，8項「優先處理」建議當中，棕地發展一如所料最多人（87%）力撐，而最惹火是收回粉嶺高爾夫球場以及填海；不過有一項建議相對受到忽略，卻可能暗渡陳倉建奇功，成為中短期最大土地來源，那就是第二多人支持（68%）的利用私人新界土地儲備。發展商在新界大量農地長期閒置，箇中原因複雜，且不論商議補地價抑或公私營合作，都很易惹來「官商勾結」、「利益輸送」指控；但在今次全民大辯論之後，發展私人農地獲得廣泛民意撐腰，有助地產商及政府更有底氣放開手腳大幹快上。

發展商「單拖」兩關不易闖

據搵地報告指出，各大私人發展商在新界擁有超過1000公頃農地，幾乎相當於8項建議所能提供土地總數（3235公頃）之三分一，可說舉足輕重。然而，眾所周知，這些農地經年累月曬太陽，未能轉化為供應本港發展所需的土地，皆因地產商若想把農地改用途建屋，起碼要過兩關，首先向城規會提出規劃申請，再跟政府商議補地價，而這兩關都不易闖。

就城規會申請而言，由於相關農地周邊大多缺乏基建配套，實在很難批准地產商利用這些農地作高密度、大規模發展。

即使獲城規會批准，同樣因欠缺基建，補地價也不容易傾妥，如果金額太低，會惹來「官商勾結」、「利益輸送」指斥；金額太高的話，地產商計落覺得不划算，事關需自行建設部分配套之餘，地點太「山旮旯」亦賣不起價錢。

正因如此，過去5年來，城規會合共只批准了7宗新界私人農地發展，涉及僅18公頃土地，且全屬低密度項目，只提供約2800個住宅單位。這導致一方面全港高呼「搵地難」，同時在新界卻有大批土地，受限於機制問題而被長期閒置。

引公平透明機制釋疑慮

所以土地小組的搵地報告倡議透過「公私營合作」破局，釋放農地轉變用途的潛力。所謂公私營合作，既涉及政府在相關私人農地周邊提供基建設施，以促成較高密度發展（較易獲城規會開綠燈）；並要求地產商在這些土地興建私樓的同時，也提供公屋、居屋等資助房屋，實行各取所需，達致多贏。

當然，這難免仍會甩不掉「利益輸送」帽子，例如各大地產商在新界都有農地，而政府決定在哪個地段提供基建配套，肯定會令周邊農地價值水漲船高，擁有這些農地的地主勢必受惠，相反其他沒被揀中（或着數較少）的地產商，自然不是味兒，所謂順得哥情失嫂意。

因此，搵地報告提到有意見認為，應該引入一個公開、公平及透明的公私營合作機制，藉此盡量釋除各方持份者疑慮；此外，亦可考慮制訂地產商需要提供的公營房屋數量指標，例如講明最少一半樓面面積撥作興建公營房屋，讓公眾更容易接受這種有可能「明益地產商」的合作模式。

無論如何，利用私人新界土地成為整份搵地報告第二多人贊成的選項，在問卷調查中錄得68%支持率，僅次於毫無爭議的棕地發展。

正如土地小組主席黃遠輝指出，搵地十萬火急，政府除非有強烈理由，不應輕言放棄8項建議之中的任何一項，更何況是排名第二多人贊成的選項。

可紓緩土地短缺建奇功

可以預期，現屆政府若真正「事不避難」，短期內將就農地公私營合作有所動作，包括設定所謂「公開、公平及透明」機制，配合廣泛民意作為尚方寶劍撐腰，相信較能抵禦「官商勾結」和「利益輸送」質疑。

據搵地報告保守估計，利用新界私人農地單計中短期已可提供150公頃土地，比棕地發展（110公頃）更多，幾乎佔中短期總供應（320公頃）之一半。正當很多人爭辯收回高球場和東大嶼填海等惹火倡議，農地合作有機會悄悄暗渡陳倉，成為中短期土地供應最大來源，為紓緩本港土地短缺建下奇功。

 

(編者按：高天佑最新著作《中產必須死》現已發售)

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