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2017年7月11日

高天佑 新聞點評

萬達身體很誠實

昨天才寫過〈爛尾盤之王〉,講到融創(01918)近一年來豪擲逾500億元(人民幣.下同),接手各種「爛尾盤」。想不到話音未落,融創又接多一個「盤」,而且作價高達631.7億元,比融創自己市值還要高,收購另一地產巨擘萬達集團的文旅及酒店資產。當然,萬達老闆王健林身為內地首富,其項目不可視為「爛尾盤」,不過今次割愛同樣有苦衷,才讓融創老闆孫宏斌「冷手執個熱煎堆」;但這個煎堆既巨型又燙口,實在不容易啃。

輕資產模式抗電商衝擊

先講萬達出售資產主要有三大原因。首先,王健林和阿里巴巴老闆馬雲在2012年曾公開「打賭」,賭注為1億元,針對到了2020年之時,內地電商銷售額能否達到線下零售的50%,馬雲認為可以,王健林覺得沒可能。

直到去年,內地網絡零售額達到5.16萬億元,按年增長26.2%,但仍僅佔全社會消費品零售總額(33.2萬億元)的15.5%;按目前趨勢,電商銷售額佔比在3年後提升到佔線下零售50%的機會甚微,換言之王健林極可能贏出這場「賭局」。

然而,電商銷售額佔比由2012年的6.3%,提升到去年的15.5%,其實已快過很多人的估計。而且這對實體零售的影響不只是「搶走一些生意」那麼簡單,最重要是導致整體租金水平和利潤率嚴重受壓,直接衝擊實體零售商行之經年、賴以發達的商業模式。身為全國最大商場老闆的王健林,對此有最深刻體會。

正因如此,王健林雖然幾乎贏定了跟馬雲的賭局,同時卻「身體很誠實」,最近幾年已積極推進輕資產轉型,盡量減少自行持有大型商場這類「重資產」,改為「輸出品牌」,由客戶出錢和出地,萬達負責為其興建及管理商場,藉此賺取品牌費和服務費。 據了解,萬達在今年上半年已就28個類似輕資產項目簽訂合約,估計今後每年會新增40至50個。按此計劃,萬達將由「全國最大商場業主」,搖身一變成為戴德梁行、鐵獅門這類物業營運服務商,商業模式由「包租公」轉為「專業服務者」。正如今次把13個文旅項目及76家酒店賣給融創後,這些物業仍會沿用萬達招牌,並繼續由萬達負責管理,正可視為輕資產大計其中一環。

不過,多名內地地產業界人士都指出,萬達「大割愛」的時機並不尋常。例如13個文旅項目及76家酒店當中的好幾個,都是在今年上半年才敲定投資,王健林每次都大鑼大鼓出席簽約儀式。萬達還相約一些內地著名的「自媒體」,為這些項目寫「鱔稿」做宣傳;不過直到本月初,萬達才突然通知「自媒體」要把「鱔稿」無限期押後。由此看來,萬達跟融創交易的時機相當突兀,似乎是在短時間內接洽兼隨即落實。值得留意,昨天的「聯合公布」特別註明:「雙方同意在7月31日前簽訂詳細協議,並盡快完成付款、資產及股權交割。」

萬達如此急促地變賣家當,背後或有兩大苦衷。一方面,中銀監上月要求內地銀行「排查」萬達、復星(00656)、海航等企業的信貸情況,消息傳出後一度令萬達債券價格大跌。儘管最後「虛驚一場」,但也帶來一大警號,萬一日後再出現同類風波,萬達發債恐有一定難度;再加上萬達商業去年從港股退市之後,至今尚未成功「回歸A股」,集資渠道受到限制。

因此為安全計,有需要提早減債以防資金鏈出事。正如王健林昨天也承認,這次套現所得將「全部用於還貸」,期望「(萬達商業)在今年內清償絕大部分銀行貸款」。

另方面,萬達去年從港股退市時,跟投資者訂下了對賭協議,要在2018年8月底之前完成回歸A股。原以為時間充裕,豈料中證監今年5月起放緩IPO審批節奏,再加上在冷卻樓市主旋律下,對於大型地產商登陸A股仍有疑慮。因此萬達大規模變賣物業資產,一定程度上有助洗脫「地產商」形象,改為以「商業娛樂綜合服務商」身份上市,一來有利於IPO闖關,二來可望提高市盈率估值。王健林直言今次交易後「萬達集團戰略會隨之做出調整,首先是全力發展創新型、輕資產業務,如影視、體育、旅遊、 兒童娛樂、大健康、網絡、金融等」。

孫宏斌愈賭愈大蛇吞象

至於身為買方的融創,繼接手樂視、金科(000656.SZ)、天津星耀五洲、重慶江北嘴國金中心、大連潤德乾城等著名「爛尾盤」之後,今次再吞下一個「巨型盤」。融創在昨天停牌前,市值僅577億港元,卻豪擲631.7億元人民幣收購萬達資產,不可說不是「蛇吞象」。在今次交易前,融創土地儲備價值位列全國第四,交易完成後可望一舉膨脹超過三成,成為僅次於恒大(03333)的第二大內房商(按土儲價值計)。

孫宏斌人生經歷過三起兩落,已變得更精明和更注重現金流,不變的是其「大冒險家」性格,最近幾次「接盤」愈賭愈大,猶如拿着一注籌碼夾疊過三關;假若內地樓市未來3年內不崩盤,融創將是最大贏家之一,孫宏斌也有望躋身跟馬雲、馬化騰、王健林等同級的一線巨富之列。

有趣的是,「聯合公布」最後一句提到:「雙方同意在電影等多個領域全面戰略合作。」待萬達成功回歸A股之日,不排除王健林會投桃報李,接下樂視這個爛攤子,作為其兒子王思聰的新玩具。

(英文版本由EJ Insight翻譯

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