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2017年6月9日

高天佑 新聞點評

今日辣招他日救命蕉

踩過長途單車賽的朋友都知道,補給安排是一大難題,出發時糧水負磅若太重,難免會拖慢初段速度,但在尾段體力將盡,從背包掏出一隻香蕉塞進口中便可再衝一段,這隻蕉又被車手稱為「救命蕉」。港府和金管局近年不斷出「辣招」嘗試遏抑樓市,其實亦是為將來預留後着,萬一樓價失序下瀉,辣招便可搖身一變成為「救命蕉」。德銀昨天預測香港樓價在10年內會勁跌48%,空置率會飆升至9%,當中固然有其建基於人口結構的理據,然而卻未必有充分考慮到「救命蕉」因素。

德銀料人口老化推冧樓價

德銀作出如此大膽估計,主要由於預期本港人口結構出現變化,作為「買樓主力」的25至44歲壯年人口佔比,將由目前29%,到2025年降至26%;相反60歲以上人口佔比將由22%急升至30%,屆時會令香港成為亞洲人口老化第二嚴重地區(僅次於日本)。這不但會導致「剛性需求」驟降,人口老化亦影響按揭取用能力,更少家庭可以獲批30年期按揭貸款;再加上供應增加和美國加息等因素,所以德銀料樓價將由目前高位到2026年大跌48%,才可達致平衡。

德銀的分析不可說沒有道理,但主要聚焦於本港內部基本因素,對於政策變化因素着墨較少;同時,不管喜歡與否,中港兩地經濟日益融為命運共同體已是不爭事實,所以分析香港樓市不應只看維港兩岸,而須把整個神州大陸框架形勢也納入考慮。

日後撤招變托市手段

先講政策因素,港府及金管局自2009年起連環出辣招以「管理」樓市需求,這其實有點似長途單車賽的糧水負磅,儘管在初段會構成負累,但在有需要時就可變為「救命蕉」。例如當樓價忽然跌幅過劇,超過了政府的盤算,屆時大可撤銷SSD、BSD、DSD等厲害印花稅,釋放受壓的置業需求。此外,金管局連續8次以「逆周期」名義收緊樓按,猶如郭靖降龍十八掌一重接一重;但所謂「逆周期」,無形中也為了日後能變為「順周期」,不但這8招可以逐一收回,更可反過來放寬樓按,這正是樓市現況跟上一輪高峰期(1997年)的最大分別之一。

當然,物業市場的老行尊都很清楚,所謂「剛需」其實不太剛,一旦樓價轉勢下行,「剛需」隨時會突然一下子消失,就像1998至2003年樓市低迷期的情況。屆時即使港府完全「撤辣」、放寬樓按,甚至打鑼打鼓呼籲市民入市,也未必可以帶動市民的買樓意欲。

不過,目前本港樓市的需求構成跟1997年存在頗大分別,除了本地市民剛需,還面對着龐大「內需」,說的是內地13億人的潛在需求。隨着深圳、北京和上海樓價日益追近香港,同時香港始終具有「一國兩制」、醫療、教育、出行便利和治安等方面優勢,所以在很多內地豪客眼中,本港樓價根本不算什麼。

龐大「內需」成強大後盾

目前除了BSD(買家印花稅)有助阻嚇內地豪客南下掃貨(儘管不少富豪不介意「豪畀你」),同樣重要(甚至更加重要)的是投資移民政策。港府先是於2010年把房地產剔除於投資移民計劃,意味境外人士不可再「買樓換身份證」,繼而在2015年更加徹底叫停投資移民計劃,至今未有恢復跡象。

假若真的如德銀預測,香港在10年內由於人口結構變化導致樓價大跌,港府大可恢復投資移民計劃,實行「買樓送身份證」。屆時除非「一國兩制」已失效,香港真的淪為中國一個普遍城鎮,或者內地本身的經濟和樓市已經爆煲,否則這一招總可為本港樓市帶來強力支持。最後還有一個變數,在於港府心目中可接受樓價下跌幾多,若然當局認為樓價跌一半也不會動搖經濟穩定,反而有利社會和諧,那麼日後坐待樓價插水並非無可能。

樓市旺盛之際,很多機構、專家和學者不斷警示風險,但樓價偏偏愈升愈高,十個買家超過九個在賬面上贏錢,於是有買家高呼「專家食屎」。然而專家未必「食屎」,只是香港樓市的影響因素已變得龐大和複雜,難再根據以往的框架去分析。不過萬事萬物再複雜,總脫離不了常理和天道,且以龔自珍一首《己亥雜詩》作結:「卿籌爛熟我籌之,我有忠言質幻師。觀理自難觀勢易,彈丸壘到十枚時。」

 

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